DEFAMA AG: „Die mit Abstand günstigste Aktie in der Peer Group“
Deutsche Fachmarkt - DEFAMA über LYNX Broker handelnSeit Juli 2016 ist die Aktie der Deutschen Fachmarkt AG (DEFAMA) an der Börse München gelistet. Erklärtes Ziel der Gesellschaft ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Vor wenigen Tagen hat die DEFAMA Kaufverträge über zwei weitere Fachmarktzentren geschlossen, die annualisierte Jahresnettokaltmiete steigt damit auf 5,4 Millionen Euro. Bereits jetzt arbeitet die Gesellschaft mit einer zweistelligen Eigenkapitalrendite. „Mit dem Geschäftsjahr 2016 sind wir sehr zufrieden. Unsere erhöhten Ziele haben wir sogar noch übertroffen“, so Gründer und Vorstand Matthias Schrade im Gespräch mit der Redaktion von www.4investors.de. Bei einem angepeilten Ankaufvolumen von rund 20 Millionen Euro pro Jahr könnte die DEFAMA in fünf Jahren eine Portfoliogröße von über 150 Millionen Euro erreichen.
www.4investors.de: Herr Schrade, die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) ist bisher nur wenigen Anlegern ein Begriff. Könnten Sie unseren Lesern bitte kurz Ihr Geschäftsmodell erläutern?
Schrade: Wir investieren gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Unsere wichtigsten Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, ein Kaufpreis von maximal der 9-fachen Jahresnettomiete, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 TEUR.
Im Idealfall kaufen wir dabei das stärkste Fachmarktzentrum der Stadt, oftmals sogar das einzige überhaupt. Einzelne Supermärkte oder weitgehend leerstehende Objekte kaufen wir nicht; unser Vermietungsstand liegt aktuell bei rund 97 Prozent. Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden.
www.4investors.de: Warum haben Sie sich gerade auf diese Nische spezialisiert? Wer sind dort Ihre größten Wettbewerber?
Schrade: Weil die Renditen hier am höchsten sind, bei nach unserer Einschätzung sehr begrenzten Risiken. Das liegt daran, dass die für uns typischen Objektgrößen zwischen 1 und 5 Millionen Euro für institutionelle Investoren zu klein sind. Vermögende Privatanleger kaufen dagegen lieber Wohnungen. Beide investieren überwiegend in größeren Städten. Daher sind wir oft die einzigen ernsthaften Interessenten für die uns angebotenen Objekte.
Unter den börsennotierten Firmen begegnet uns lediglich die Deutsche Konsum ab und zu, die eine ähnliche Strategie verfolgt. Jedoch ist das Segment mit laut Analysten schätzungsweise rund 6.000 potenziell für uns in Frage kommenden Objekten riesig – und wir haben erst 15 davon gekauft. Da wir „nur“ etwa fünf bis acht Transaktionen pro Jahr durchführen, werden wir nie an eine Größengrenze stoßen.
www.4investors.de: In der vergangenen Woche haben Sie die Übernahme von zwei weiteren Fachmarktzentren bekannt gegeben. Wie haben Sie diese Käufe finanziert?
Schrade: Wir finanzieren am liebsten mit Banken und Sparkassen aus der jeweiligen Region, die das jeweilige Objekt selbst gut kennen. Außerdem finanzieren wir jedes Objekt einzeln in einer separaten Tochterfirma, um Risiken für den Gesamtkonzern zu begrenzen. Dadurch sind die benötigten Darlehen relativ klein, so dass diese für Großbanken auch gar nicht interessant sind. Wichtig zu wissen ist, dass wir in der Regel Annuitätendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung abschließen – für den Fall einer Zinswende irgendwann in den nächsten Jahren ist DEFAMA also gut geschützt.
www.4investors.de: Mit welchen Renditen pro Jahr rechnen Sie bei den einzelnen Objekten?
Schrade: Unser erklärtes Ziel ist eine zweistellige Eigenkapitalrendite. Auf Objektebene erzielen wir durch die günstigen Kaufpreise in Verbindung mit den niedrigen Zinsen natürlich deutlich höhere Renditen, auf das für den Ankauf eingesetzte Eigenkapital sind das regelmäßig 20 Prozent oder mehr. Wir achten aber sehr darauf, die Objekte gut instand zu halten, damit die Mieter langfristig am Standort bleiben.
www.4investors.de: Wie zufrieden waren Sie mit dem Verlauf des Geschäftsjahres 2016? Was waren aus Ihrer Sicht die Highlights im vergangenen Jahr?
Schrade: Mit 2016 sind wir sehr zufrieden – wir haben selbst unsere zwischenzeitlich erhöhten Ziele noch übertroffen. Ein ganz besonderes Highlight des Jahres war natürlich der erfolgreiche Gang an die Börse, das macht man ja nur einmal. Operativ waren die größten Erfolge sicherlich die zahlreichen Neukäufe, darunter mit Radeberg, Pasewalk und Bad Dürrenberg auch drei „Elefanten“ mit Kaufpreisen zwischen 5,5 und 6,9 Millionen Euro – also am oberen Rand der für uns üblichen Größe. Und mit der überzeichneten Kapitalerhöhung von Anfang Dezember sowie insgesamt vier kurz vor Weihnachten geschlossenen Kaufverträgen gab es für uns ein regelrechtes Feuerwerk an bedeutenden Ereignissen zum Jahresende.
www.4investors.de: Mit welchen Erwartungen sind Sie ins Geschäftsjahr 2017 gestartet?
Schrade: DEFAMA wird auch im laufenden Jahr weiter wachsen. Schon vor den letzten Käufen und der Kapitalerhöhung hatten wir angekündigt, dass wir alle Kennzahlen um über 40 Prozent steigern wollen und sich der FFO je Aktie auf 0,70 Euro je Aktie erhöhen wird – ohne die Käufe des laufenden Jahres. Da unsere Pipeline nach wie vor gut gefüllt ist und mehrere Transaktionen kurz vor dem Abschluss stehen könnten, sind die schon erwähnten fünf bis acht Zukäufe auch für dieses Jahr realistisch.
www.4investors.de: Wie sehen Ihre mittelfristigen Ziele aus? Und welchen Kapitalbedarf haben Sie, um diese zu erreichen?
Schrade: Wenn wir jährlich fünf bis acht Objekte kaufen, die im Schnitt ähnlich groß sind wie unsere bisherigen, entspricht dies einem Ankaufvolumen von rund 20 Millionen Euro pro Jahr. Dann stünden wir in fünf Jahren bei einer Portfoliogröße von etwa 150 bis 200 Millionen Euro – wobei uns wesentlich wichtiger ist, dauerhaft hochrentabel zu arbeiten, als möglichst schnell möglichst groß zu werden.
Um diese Größe zu erreichen, müssten wir natürlich immer wieder Kapitalerhöhungen durchführen. Jedoch wollen wir dies immer nur in relativ kleinen Schritten machen, um uns nicht unter Investitionsdruck zu setzen.
www.4investors.de: Inwiefern könnte ein steigendes Zinsniveau diese Zielerreichung gefährden?
Schrade: Ich glaube, dass wir von allen an der Börse gelisteten Immobilien-AGs am wenigsten vom Zinsniveau abhängig sind. Zum einen sind unsere Bestandsobjekte mit in der Regel zehnjähriger Zinsbindung finanziert. Zum anderen haben wir den höchsten „Puffer“ zwischen Mietrenditen und Finanzierungskosten – selbst bei doppelt so hohen Zinsen sind weitere Ankäufe für DEFAMA damit hochprofitabel.
Umgekehrt könnten stark steigende Zinsen dazu führen, dass viele Objekte, die sich für ihre Eigentümer nur dank der niedrigen Zinsen derzeit noch rechnen, verkauft werden müssen – teilweise unter dem Druck der Banken um jeden Preis, ähnlich wie 2009. Falls wir dann gut aufgestellt sind, könnten sich in einer solchen Phase außergewöhnlich viele günstige Kaufchancen für DEFAMA ergeben. Insgesamt gleichen sich Vor- und Nachteile steigender Zinsen für uns wahrscheinlich weitgehend aus.
www.4investors.de: Die jüngste Kapitalerhöhung konnten Sie in kurzer Zeit vollständig platzieren. Mit welchen Argumenten konnten Sie bei den Investoren punkten?
Schrade: Unsere Aktionäre überzeugt sicherlich vor allem, dass wir unsere Strategie sehr konsequent einhalten – unsere Kaufkriterien haben sich seit der Gründung nicht verändert. Außerdem höre ich immer wieder, dass unsere bodenständige Herangehensweise und die solide Aufstellung gut gefällt: Wir sind sehr risikobewusst, arbeiten mit vielen verschiedenen Banken zusammen, finanzieren stets solide und langfristig, achten auf eine diversifizierte Mieterstruktur – kein Mietvertrag macht mehr als 10 Prozent unserer Erträge aus – und prüfen jedes einzelne Objekt vor dem Kauf sehr sorgfältig.
Aber natürlich sind es letztlich die Zahlen, die zählen. Hier hat DEFAMA das kontinuierliche Wachstum auch im vergangenen Jahr Quartal für Quartal fortgesetzt und alle gesteckten Ziele erreicht beziehungsweise übertroffen. Auch haben wir schon für 2015 eine Dividende von 10 Cent je Aktie ausgeschüttet und angekündigt, diese für 2016 deutlich zu erhöhen. Und schließlich ist die DEFAMA-Aktie, gemessen am FFO, derzeit wohl das mit Abstand günstigste Papier in der Peer Group.
www.4investors.de: Sie sprechen die Dividende an: Welche Ausschüttungspolitik verfolgen Sie konkret?
Schrade: Wir beteiligen unsere Aktionäre in einem hohen Maße an den Gewinnen – das gehört sich für einen Immobilien-Bestandshalter ja auch so. Gleichzeitig wollen wir die Dividende möglichst auch jedes Jahr steigern. Wobei ich stets Erhöhungen dergestalt befürworte, dass eine erneute Anhebung im Folgejahr aufgrund der bei unserem Geschäftsmodell recht gut planbaren Aussichten praktisch schon „so gut wie sicher“ ist.
www.4investors.de: Aktuell ist die DEFAMA-Aktie nur im Freiverkehr der Börse München gelistet. Streben Sie mittelfristig ein anderes Börsensegment an?
Schrade: Ich kann mir gut vorstellen, dass wir perspektivisch beispielsweise in den m:access wechseln. Das ist jedoch auch immer eine Kosten-Nutzen-Frage. Mit unserer sehr aktiven IR-Arbeit, aussagekräftigen Pressemitteilungen, detaillierten Quartalsberichten und regelmäßiger Präsenz auf Investorenkonferenzen tun wir ja schon heute weit mehr als wir müssen – und sogar mehr als viele wesentliche größere Firmen. Diese hohe Transparenz werden wir weiter pflegen, egal in welchem Börsensegment die DEFAMA-Aktie notiert ist.
Hinweis auf Interessenskonflikt(e): Der / die Autor(in) oder andere Personen aus der 4investors-Redaktion halten unmittelbar Positionen in Finanzinstrumenten / Derivate auf Finanzinstrumente von Unternehmen, die in diesem Beitrag thematisiert werden und deren Kurse durch die Berichterstattung beeinflusst werden könnten: Deutsche Fachmarkt - DEFAMA.
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