Swiss Prime Site: Erfolgreiches Geschäftsjahr trotz Pandemie

MEDIENMITTEILUNG

Olten, 25. Februar 2021

• Stärkung der Eigenkapitalquote auf 47.8% und Reduktion LTV auf 41.9%
• Hohe Neubewertungsgewinne von CHF 203.4 Mio.
• Senkung des Leerstands gegenüber Halbjahr 2020 von 5.4% auf 5.1%
• Bestätigung der Mittelfristziele und einer attraktiven Ausschüttungsrendite von 3.9%

Die Pandemie hatte im Jahr 2020 grossen Einfluss auf Wirtschaft und Gesellschaft. Dies hat die Schweizer Immobilienbranche wie auch die Swiss Prime Site-Gruppe zu spüren bekommen. Doch trotz der herausfordernden Lage konnte das Unternehmen viele der angepeilten Ziele erreichen und schliesslich gute Resultate erzielen. Swiss Prime Site erreichte 2020 einen Betriebsertrag von CHF 792.9 Mio. [CHF 1 258.8 Mio.]. Die Abweichung ist im Wesentlichen auf den Verkauf der Gruppengesellschaft Tertianum per 28. Februar 2020 zurückzuführen. Als Betriebliches Ergebnis (EBIT) resultierten CHF 762.3 Mio. [CHF 628.3 Mio.]. Der starke Anstieg beruht auf dem Verkaufserfolg von Tertianum im Betrag von CHF 204.2 Mio. Das EBIT im Kerngeschäft Immobilien betrug CHF 555.0 Mio. [CHF 572.9 Mio.]. Darin eingeschlossen sind CHF 203.4 Mio. Neubewertungsgewinne des Immobilienportfolios mit einem Fair Value von CHF 12.3 Mrd. [CHF 11.8 Mrd.]. Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete einen EBIT in Höhe von CHF 207.3 Mio. [CHF 55.5 Mio.]. Die Zunahme erklärt sich mit dem erwähnten Verkauf von Tertianum. Auf Stufe Gewinn resultierte ein Ergebnis von CHF 610.4 Mio. [CHF 608.5 Mio.]. Im Unterschied zum Vorjahr enthält dieser Wert nur noch einen marginalen positiven Steuereffekt von CHF 7.1 Mio. [CHF 172.5 Mio.] aus der Auflösung von latenten Steuerverbindlichkeiten aufgrund kantonaler Steuersatzsenkungen. Die Neubewertungen und sämtliche latenten Steuern ausgenommen, stieg der Gewinn auf CHF 476.6 Mio. [CHF 315.7 Mio.]. Insgesamt konnte Swiss Prime Site die Eigenkapitalquote auf 47.8% [44.4%] steigern, die Verschuldung reduzieren und damit die Bilanz deutlich stärken.

Betriebserträge
Swiss Prime Site erreichte 2020 einen Betriebsertrag von CHF 792.9 Mio. [CHF 1 258.8 Mio.]. Die Differenz zum Vorjahr erklärt sich grösstenteils durch den Verkauf und die Dekonsolidierung der Gruppengesellschaft Tertianum per 28. Februar 2020.

Das Segment Immobilien erreichte in einem herausfordernden Marktumfeld einen Ertrag aus Vermietung von CHF 431.0 Mio. (-1.4%). Auf vergleichbarer Basis betrug der Rückgang -3.7%. Darin berücksichtigt sind CHF 12.7 Mio. Minderertrag aus dem Einfluss der Corona-Pandemie. Dabei handelt es sich um tiefer als geplant vereinnahmte Umsatz- und Parkingmieterträge von rund CHF 4 Mio. und gewährte Mietzinserlasse von rund CHF 9 Mio. Der Betriebsertrag erreichte CHF 482.9 Mio. [CHF 519.5 Mio.]. Trotz eines anspruchsvollen Marktes ist es gelungen, den im 1. Halbjahr 2020 auf 5.4% angestiegenen Leerstand im Portfolio wieder auf 5.1% [4.7%] zu senken. Das Immobilienportfolio wuchs um CHF 557.2 Mio. oder 4.7% auf CHF 12.3 Mrd. Der Zuwachs ist auf Neubewertungsgewinne und Fertigstellungen von eigenen Projektentwicklungen zurückzuführen. Mit 3.2% [3.5%] liegt die auf dem Immobilienportfolio erwirtschaftete Nettoobjektrendite im Markt für erstklassige Liegenschaften auf einem attraktiven Niveau.

Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete einen Betriebsertrag von CHF 378.2 Mio. [CHF 828.4 Mio.]. Im Vergleich zum Vorjahr ist Tertianum darin lediglich für zwei Monate enthalten, was einen Grossteil der Abweichung erklärt. Swiss Prime Site Solutions konnte für den Kunden Swiss Prime Anlagestiftung mit Emissionen insgesamt CHF 160 Mio. Neugelder generieren und damit attraktive Transaktionen finanzieren. Der erwirtschaftete Ertrag aus Asset Management summiert sich auf CHF 13.1 Mio. [CHF 13.5 Mio.]. Wincasa erreichte einen Ertrag aus Immobiliendienstleistungen von CHF 146.2 Mio. [CHF 148.1 Mio.]. Die Gruppengesellschaft kann mit dem digitalen Mietvertrag erste Erfolge bei der Transformation ihres Geschäftsmodells vorweisen. Jelmoli war vom verordneten staatlichen Lockdown in den Monaten März, April und Mai signifikant betroffen. Ebenso grossen Einfluss hatte das teilweise Verbot von Sonntagsverkäufen während des für Retailer umsatzstärksten 4. Quartals des Jahres. Der Ertrag aus Retail erreichte CHF 110.6 Mio. und liegt damit um 13.4% deutlich unter dem Vorjahr.

Betriebliches Ergebnis
Swiss Prime Site konnte das Betriebliche Ergebnis (EBIT) 2020 bedeutend um 21.3% auf CHF 762.3 Mio. [CHF 628.3 Mio.] steigern. Zum Anstieg führte insbesondere der Erfolg aus dem Verkauf von Tertianum.

Das Kerngeschäft Immobilien erwirtschaftete ein EBIT von CHF 555.0 Mio. [CHF 572.9 Mio.]. Die Abweichung um 3.1% gegenüber dem Vorjahr ist auf den Einfluss der Pandemie zurückzuführen. Einerseits hat diese zu einem Minderertrag in Höhe von rund CHF 13 Mio. im Mietertrag geführt. Andererseits erhöhte sich ebenso der Aufwand für die Bewältigung der Mieteranfragen. Im Betrieblichen Ergebnis sind Neubewertungen von netto CHF 203.4 Mio. [CHF 204.4 Mio.] enthalten. Diese betreffen mit CHF 164.5 Mio. zur Hauptsache die Bestandsliegenschaften. CHF 38.9 Mio. stammen von Projekten im Bau. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz lag per 31. Dezember 2020 bei 2.91% und damit 15 Basispunkte unter dem Wert per Ende 2019. Die Neubewertungen ausgenommen, erreichte das Segment Immobilien einen EBIT von CHF 351.6 Mio. [CHF 368.4 Mio.]. Anteilige Vorsteuergewinne aus veräusserten Entwicklungsprojekten (Espace Tourbillon und Weltpost Park) und Veräusserungen von Bestandsobjekten im Verlaufe des Jahres in Bern und Zürich trugen insgesamt CHF 36.1 Mio. [CHF 37.6 Mio.] zum Ergebnis bei.

Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete ein EBIT von CHF 207.3 Mio. [CHF 55.5 Mio.]. Der signifikante Anstieg ist auf den Gewinn von CHF 204.2 Mio. aus dem Verkauf von Tertianum zurückzuführen. Das Segment Dienstleistungen weist für 2020 aufgrund der geringeren Personalaufwendungen nach dem Verkauf von Tertianum einen deutlich tieferen Betriebsaufwand von CHF 375.0 Mio. [CHF 771.9 Mio.] auf.

Gewinn
Swiss Prime Site erreichte 2020 einen Gewinn von CHF 610.4 Mio. [CHF 608.5 Mio.]. Im Unterschied zum Vorjahr enthält dieser Wert nur noch einen marginalen positiven Steuereffekt von CHF 7.1 Mio. [CHF 172.5 Mio.] aus der Auflösung von latenten Steuerverbindlichkeiten aufgrund kantonaler Steuersatzsenkungen. Unter Ausklammerung der Neubewertungen und sämtlichen latenten Steuern erhöhte sich der Gewinn bedeutend auf CHF 476.6 Mio. [CHF 315.7 Mio.]. Dabei zu berücksichtigen ist der Gewinn von CHF 204.2 Mio. aus dem Verkauf von Tertianum. Der Finanzaufwand konnte dank neuen und nachhaltigen Refinanzierungen auf CHF 60.5 Mio. [CHF 70.7 Mio.] gesenkt werden. Der EPS erreichte CHF 8.04 [CHF 8.00]. Neubewertungen und sämtliche latenten Steuern ausgenommen, lag der EPS bei CHF 6.27 [CHF 4.14].

Bilanz
Swiss Prime Site platzierte im 4. Quartal 2020 erfolgreich einen Green Bond in der Höhe von CHF 300 Mio., mit einer Laufzeit von neun Jahren und einem Coupon von 0.65%. Dank den attraktiven Refinanzierungen erhöhte sich die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals deutlich auf 4.8 Jahre [4.2 Jahre] und der Fremdkapitalkostensatz reduzierte sich auf 1.1% [1.2%]. Im Vergleich mit der etwas tieferen Nettorendite von 3.2% [3.5%] auf dem Immobilienportfolio impliziert dies einen sehr attraktiven Zinssatzspread von 2.1% [2.3%]. Der Verkauf von Tertianum führte zu einem Mittelzufluss von CHF 600.4 Mio. und einem Erfolg von total CHF 508.7 Mio. Davon fielen CHF 304.5 Mio. in Form einer direkt im Eigenkapital verbuchten Rückführung von Goodwill und CHF 204.2 Mio. als Gewinn im EBIT an. Weiter führten Wandlungen von Wandelanleihen zu einer marginalen Erhöhung der ausgegebenen Aktien auf 75 970 364 [2019: 75 946 349] und damit zu einem leichten Anstieg des Eigenkapitals um CHF 2.4 Mio. Diese Effekte führten zu einer deutlichen Erhöhung der Eigenkapitalquote auf 47.8% [44.4%] und einer Reduktion des Belehnungsgrads (LTV) des Immobilienportfolios auf 41.9% [45.7%]. Der NAV nach latenten Steuern stieg markant auf CHF 80.11 pro Aktie (+11.5%). Darin berücksichtigt ist die im April 2020 erfolgte Ausschüttung von CHF 3.80 je Aktie. Swiss Prime Site erreichte eine Eigenkapitalrendite von 10.6% [11.5%], die aufgrund der realisierten Verkaufserfolge deutlich über der langfristigen Zielsetzung des Unternehmens von 6 - 8% liegt.

Ausblick
Für das Geschäftsjahr 2021 und darüber hinaus geht das Management von Swiss Prime Site davon aus, dass die Marktchancen für Büroflächen intakt bleiben. Diese Einschätzung für die Schweiz basiert auf den kürzesten Pendlerzeiten in Europa, einer bereits vor der Pandemie auf neue Arbeitsmodelle adaptierten Belegungsquote bei Büroflächen und dem Bedarf nach mehr Distanz und Allgemeinflächen. Herausfordernd bleibt die Situation bei Retailnutzungen. Hier geht Swiss Prime Site davon aus, dass stationärer Handel an guten Standorten weiterhin nachgefragt sein wird. Das Flächenportfolio Retail ist primär an Premiumlagen gelegen. Falls sich mittelfristig die allgemeine Lage für den Tourismus normalisiert, werden sich für Hotellerie und Events wieder gute Chancen bieten. Swiss Prime Site erwartet aufgrund der im Vorjahr abgeschlossenen und grösstenteils vollvermieteten Entwicklungsprojekte im Geschäftsjahr 2021 einen Anstieg des Mietertrags unter Vorbehalt unvorhersehbarer Verwerfungen in Zusammenhang mit der Corona-Pandemie. Der Leerstand im Portfolio wird auf unter 5% gesenkt. Mittelfristig hält Swiss Prime Site an den im Oktober 2020 kommunizierten Zielen fest.

Nachhaltigkeit und CO₂-Absenkpfad
Die Immobilien von Swiss Prime Site verfügen ausnahmslos über eine hohe Liegenschafts- und Standortqualität. Darüber hinaus weist das Bestandsportfolio insgesamt eine gute Nachhaltigkeitsbilanz aus. Um diese weiter zu optimieren, werden gezielte Massnahmen ergriffen und Investitionen im Rahmen des CO₂-Absenkpfades von Swiss Prime Site getätigt. Das Ziel ist es, den Ressourcenverbrauch kontinuierlich zu verbessern und bis 2040 Klimaneutralität im Immobilienportfolio zu erreichen.

Veränderung in der Gruppenleitung von Swiss Prime Site
Markus Meier, CFO Swiss Prime Site, hat sich aus persönlichen Gründen und nach langjährigem Engagement entschieden, das Unternehmen zu verlassen. Der Verwaltungsrat sowie die Gruppenleitung danken ihm für seinen grossen Beitrag zum Unternehmenserfolg und wünschen ihm alles Gute für die Zukunft. Als Nachfolger hat der Verwaltungsrat von Swiss Prime Site Dr. Marcel Kucher (Schweizer, 1971) ernannt. Marcel Kucher hat sein Studium der Volkswirtschaftslehre an der Universität Zürich im Jahr 2000 mit seiner Dissertation abgeschlossen und seine berufliche Laufbahn danach bei McKinsey & Company (Zürich) begonnen. Derzeit ist er CFO der börsenkotierten Peach Property Group. Dr. Barbara Frei-Spreiter, Präsidentin des Nominations- und Vergütungs-ausschusses des Verwaltungsrates von Swiss Prime Site kommentiert: «Wir freuen uns sehr, mit Marcel Kucher einen ausgewiesenen Finanzexperten mit fundiertem Immobilienwissen für Swiss Prime Site gewonnen zu haben. Mit seinem breiten Erfahrungsschatz in den Bereichen Kapitalmarkt und Digitalisierung wird er das Führungsteam unserer Gruppe optimal ergänzen und weiter stärken.» Marcel Kucher wird seine neue Position per 1. Juli 2021 übernehmen.

Generalversammlung 2021
Der Verwaltungsrat schlägt an der ordentlichen Generalversammlung vom 23. März 2021 den Aktionären eine Ausschüttung von CHF 3.35 pro Aktie vor (Ex-Datum: 25. März 2021, Valuta: 29. März 2021). Die Ausschüttung erfolgt je zur Hälfte aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (ohne Verrechnungssteuerabzug) und als ordentliche Dividende (mit 35% Verrechnungssteuerabzug). Weiter schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung Frau Barbara A. Knoflach zur Wahl in den Verwaltungsrat vor. Die bisherigen Mitglieder des Verwaltungsrats, mit Ausnahme von Herrn Rudolf Huber, stellen sich zur Wiederwahl zur Verfügung.

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Media Relations, Mladen Tomic
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