Deutsche Industrie REIT: „Wir legen sehr viel Wert auf die Cash-Rendite“

Die jährliche Bewertung des Immobilienbestands hat der Deutschen Industrie REIT-AG (DIR) eine Aufwertung um 36,6 Millionen Euro beschert. Innerhalb eines Jahres hat der Spezialist für Light-Industrial-Immobilien damit den Portfoliowert von 187 Millionen auf 436 Millionen Euro mehr als verdoppelt. „Wir legen bei den Objekten sehr viel Wert auf die Cash-Rendite“, erläutert CFO René Bergmann im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de. Bei der Bewertung des Portfolios sieht der Finanzvorstand „durchaus noch Luft nach oben“. Das Risiko von Konjunkturschwankungen sei dagegen im DIR-Geschäftsmodell „voll eingepreist“. Auch für das kommende Geschäftsjahr peilt Bergmann Ankäufe im Volumen von mindestens 100 Millionen Euro an.

www.4investors.de: Herr Bergmann, seit unserem letzten Gespräch im September 2018 hat sich bei der Deutschen Industrie REIT-AG (DIR) viel getan. Wie weit sind Sie mit Ihrer Expansion inzwischen vorangekommen?

Bergmann: Wir können auf sehr erfolgreiche neun Monate unseres Geschäftsjahres 2018/2019 zurückblicken. Unser Portfolio ist stärker gewachsen als wir selbst angenommen hatten und umfasst unter Berücksichtigung der jüngsten Ankäufe inzwischen 56 Light-Industrial-Immobilien mit einer annualisierten Gesamtmiete von 37,3 Millionen Euro sowie einem Gesamtwert von rund 436 Millionen Euro. Zu dieser Wertsteigerung haben nicht nur unsere Ankäufe, sondern auch die Wertentwicklung unseres Bestandes beigetragen.

www.4investors.de: Sie sprechen die Wertentwicklung des Bestands an: Ende Juli haben Sie eine Aufwertung in Ihrem Immobilienportfolio in Höhe von 36,6 Millionen Euro vorgenommen. Welche Bewertungskriterien haben Sie dabei zugrunde gelegt? Planen Sie weitere Aufwertungen?

Bergmann: Die Bewertung wurde durch unseren unabhängigen externen Gutachter durchgeführt. Der Grund für die höhere Bewertung war insbesondere der Anstieg von Marktwerten im Bereich Logistik, vor allem aufgrund der erhöhten internationalen Nachfrage nach diesem Segment. Weiterhin trugen Neuvermietungen, Leerstandsabbau und Mietanpassungen im Bestand sowie gestiegene Marktmieten zur Wertentwicklung bei. Unsere Strategie eines günstigen Einkaufs sowie die Marktentwicklung im Bereich Light Industrial werden sicher auch in Zukunft zu weiteren höheren Bewertungen führen, da sehen wir durchaus noch Luft nach oben.

www.4investors.de: Für das laufende Geschäftsjahr 2018/2019 hatten Sie im vergangenen Jahr Zukäufe im Volumen von 75 bis 100 Millionen Euro angekündigt. In welcher Dimension haben Sie bereits zugekauft?

Bergmann: Bereits im ersten Quartal 2018/2019 haben wir unsere Planung für das Ankaufsvolumen im laufenden Geschäftsjahr auf 140 Millionen Euro bis 170 Millionen Euro angehoben. Inzwischen sieht es so aus, als würden wir die 170 Millionen Euro sogar noch überschreiten können und eher in der Größenordnung von 180 Millionen Euro landen. Und trotz dieses hohen Tempos müssen wir keine Kompromisse bei der Qualität der eingekauften Immobilien eingehen.

www.4investors.de: Die zuletzt angekauften Objekte lagen mit einer Anfangsrendite von 8,2 Prozent bis 9,5 Prozent etwas unter den früher erzielten zweistelligen Werten. Ist dies ein Zeichen für zunehmenden Wettbewerb im Bereich Light Industrial oder kaufen Sie bewusst höhere Qualität ein?

Bergmann: Das unsere zuletzt angekauften Objekte etwas niedrigere Anfangsrenditen aufweisen, liegt vor allem daran, dass wir hier mit über sieben Jahren um etwa zwei Jahre längere Mietvertragslaufzeiten eingekauft haben mit etwas höherem Mietentwicklungspotenzial. Es waren auch einige „Sale & Lease Back”-Transaktionen dabei, diese haben in der Regel Triple-Net-Mietverträge, wofür man auch gern etwas mehr bezahlt. An der Wettbewerbssituation hat sich nicht viel geändert.

www.4investors.de: Wie sehen Ihre weiteren Expansionspläne aus? Und wie wollen Sie diese finanzieren?

Bergmann: Die Pipeline ist nach wie vor sehr gut gefüllt und wir werden sicher auch im nächsten Geschäftsjahr ein Ankaufsvolumen von 100 Millionen Euro und darüber hinaus erreichen können. Vielleicht lässt sich auch das diesjährige Ergebnis wieder erzielen. Bei der Finanzierung haben wir ja in diesem Jahr gesehen, dass die Bankdarlehen, einzeln oder für ein Portfolio, immer besser für uns funktionieren. Das Spektrum an Instituten ist größer und breiter geworden und die Konditionen günstiger. Das wollen wir ausbauen. Anleihen, wie zum Beispiel die im Juni begebene Wandelanleihe, sind eine weitere Option. Und natürlich kommen für uns als REIT immer wieder Eigenkapitalmaßnahmen mit Augenmaß und zum richtigen Zeitpunkt in Frage.

www.4investors.de: Wie sieht für die DIR das ideale Akquisitionsobjekt aus?

Bergmann: Bei einer Akquisition legen wir sehr viel Wert auf die Cash-Rendite. Ein Objekt sollte von Anfang an funktionieren und entsprechende Erträge erbringen. Da sind wir sehr diszipliniert bei der Einhaltung unserer Kriterien. Die Verkehrsanbindung und die lokale Relevanz sind ebenso wichtig wie ein ausreichendes Mietentwicklungspotenzial, die nachhaltige Vermietbarkeit und die Drittverwendungsfähigkeit. Der Markt in diesem Segment ist so groß, dass wir keine Schwierigkeiten haben, solche Immobilien zu finden, die unsere Einkaufskriterien vollumfänglich erfüllen.

www.4investors.de: Der hiesige Industriemotor gerät aktuell immer mehr ins Stottern. Bereitet Ihnen diese Entwicklung schlaflose Nächte oder spielt sie Ihnen sogar auf der Ankaufsseite in die Karten?

Bergmann: Das Risiko von Konjunkturschwankungen ist in unserem Geschäftsmodell voll eingepreist: durch unsere hohen Anfangsrenditen und vergleichsweise niedrige Mieten einerseits und die sektorale sowie regionale Diversifizierung und dadurch, dass wir nicht von einzelnen großen Mietern abhängig sind andererseits. Gut möglich, dass sich durch die wirtschaftliche Entwicklung mehr Unternehmen von ihren Immobilien trennen, um zusätzliches Kapital zu generieren. Das könnte zum Beispiel zu mehr „Sale & Lease Back”-Transaktionen führen.

www.4investors.de: Im März 2019 haben Sie erstmals eine Dividende ausgezahlt. Welche Ausschüttungen dürfen Ihre Aktionäre zukünftig erwarten?

Bergmann: Aufgrund der positiven Entwicklung des laufenden Geschäftsjahres gehen wir schon von einer erheblichen Dividendensteigerung aus. Konkreter wollen wir aber erst zum Jahresende werden, wenn uns die Zahlen für den Jahresabschluss 2018/2019 vorliegen.

www.4investors.de: Die jüngste Korrektur an den Aktienmärkten ist an der DIR-Aktie weitgehend vorübergegangen. Das spricht für ein stabiles Aktionariat. Sehen Sie das auch als Bestätigung Ihrer Arbeit?

Bergmann: Ja, unbedingt. Unsere Transparenz und unser effizientes Geschäftsmodell werden vom Kapitalmarkt honoriert. Auch dass wir unsere Prognosen eingehalten und stetig nachhaltig wachsen, trägt sicher zur guten Kursentwicklung bei. Dies ist für uns zugleich Ansporn, den eingeschlagenen Weg im Sinne unserer Aktionäre nachhaltig und konsequent weiter zu beschreiten.