IMMOFINANZ: Aktie hat hohen Abschlag zum fairen Wert

20.06.2012 (www.4investors.de) - Das österreichische Immobilienunternehmen IMMOFINANZ platziert eine Anleihe im Volumen von 100 Millionen Euro, die über fünf Jahre laufen und mit 5,25 Prozent pro Jahr verzinst wird. Die Redaktion von www.4investors.de hat IMMOFINANZ-Vorstand Birgit Noggler, zuständig für die Finanzen der Gesellschaft, zu den Hintergründen der Emission befragt. Noggler sieht zudem die Aktie des Unternehmens deutlich unterbewertet.


4investors: IMMOFINANZ hat sich im Vorfeld der Anleiheemission von keiner Ratingagentur einstufen lassen. Das ist eher ungewöhnlich für ein Unternehmen ihrer Größenordnung und bei der Größe der Emission. Wie kam es zu dieser Entscheidung?

Noggler: Wie die meisten österreichischen börsennotierten Unternehmen verfügt die IMMOFINANZ AG über kein Rating. Für die Emission einer Retail-Anleihe ist das gar nicht erforderlich, außerdem stehen die damit verbundenen hohen Kosten in keiner Relation zum Emissionsvolumen.

4investors: Welche Sicherheiten bieten sie den Anlegern, die die IMMOFINANZ-Anleihe zeichnen werden?

Noggler: Wie die meisten Unternehmensanleihen ist auch unsere „unsecured“. Das heißt, sie ist nicht mit bestimmten Immobilien besichert, allerdings besteht eine gewisse Form der Absicherung durch unser risikooptimiertes Immobilienportfolio.

4investors: Der Kupon des Papiers ist etwas höher als von ihnen erhofft ausgefallen, dafür das Emissionsvolumen mit 100 Millionen Euro deutlich unter den eigentlich angepeilten 150 bis 200 Millionen Euro? Was ist der Hintergrund?

Noggler: Wir wollten nicht mehr als 5,25 Prozent zahlen und haben uns daher mit dem vergleichsweise geringen Volumen von 100 Millionen Euro zufriedengegeben. Auch weil wir das Geld nicht dringend benötigen und es vor allem als Sicherheitspolster gedacht ist. Mit derzeit rund 700 Millionen Euro liquiden Mitteln ist unsere Kasse gut gefüllt und wir können unsere Immobilienmaschine problemlos am Laufen halten.

4investors: Wäre es eventuell besser gewesen, mit dem Bookbuilding bis nach der Griechenland-Wahl zu warten? Die Märkte waren hiervon ja stark verunsichert.

Noggler: Nein. Bis kurz vor der Wahl war die Partei Syriza in Umfragen die stärkste Partei. Da diese einen eher antieuropäischen Kurs verfolgt, hätte ein Wahlsieg durchaus zu starken Verwerfungen an den internationalen Kapitalmärkten führen können.

4investors: IMMOFINANZ ist eine börsennotierte Gesellschaft, war da eine Kapitalerhöhung keine Alternative für Sie? Wo liegen die Vorteile der Ausgabe einer Anleihe in diesem Fall für IMMOFINANZ?

Noggler: Der Aktienkurs weist derzeit einen Abschlag von mehr als 50 Prozent auf den Net Asset Value je Aktie von 5,53 Euro auf. Eine Kapitalerhöhung wäre mit einem sehr großen Verwässerungseffekt für die Aktionäre verbunden und kommt daher für uns nicht in Frage. Die Anleihe stellt im Gegenzug eine günstige Finanzierungsform dar.

4investors: Wo läge ihrer Meinung nach der faire Wert der IMMOFINANZ-Aktie?

Noggler: Wie schon gesagt, notiert unsere Aktie mit einem hohen Abschlag. Der faire Wert liegt daher bestimmt nicht beim Kurs, sondern vielmehr beim NAV. Das sind per 31. Januar 2012 5,53 Euro.

4investors: Befürchten sie kurzfristige negative Effekte aus der Emission der Anleihe auf den Aktienkurs?

Noggler: Im Gegenteil: Der Aktienkurs hat am ersten Börsentag nach Bekanntgabe des Ergebnisses des Bookbuilding bzw. Pricing der Unternehmensanleihe sogar mit 3,88 Prozent im Plus geschlossen.

4investors: Welche möglichen Auswirkungen der europäischen Finanzprobleme sehen Sie auf ihre Finanzierung und das operative Geschäft?

Noggler: Die verschärften Regulatorien wie Basel III oder Solvency II und die damit zusammenhängenden höheren Eigenkapitalerfordernisse an die Banken haben natürlich Auswirkungen auf deren Kostenstruktur. Zum Teil wird das auf den Kunden abgewälzt. Auch der Interbankenmarkt ist großteils zum Erliegen gekommen, weil das gegenseitige Vertrauen nach wie vor stark eingeschränkt ist. Im Gegenzug sorgt die EZB aber laufend für ausreichend Liquidität im Markt. Aufgrund des extrem niedrigen Zinsniveaus ist trotz höherer Margen nach wie vor ein attraktiver Leverage-Effekt darstellbar.

Wir haben in der Vergangenheit sämtliche Refinanzierungserfordernisse plangemäß umgesetzt – und das wird auch weiterhin kein Problem sein. Pro Jahr werden Verbindlichkeiten in der Höhe von rund 150 Millionen Euro aus dem laufenden Miet-Cashflow getilgt, für das kommende Jahr konnte bereits ein Großteil der fälligen Verbindlichkeiten refinanziert und die fällige Tranche des syndizierten Kredites zurückgezahlt werden. Per 31. Mai 2012 verfügen wir über liquide Mittel inklusive Geldmarkfonds über 700 Millionen Euro Die Liquidität beträgt inklusive verfügbarer Kreditlinien rund 900 Millionen Euro.

4investors: Was ist konkret mit dem Emissionserlös der Anleihe geplant? Bisher sprach man bei IMMOFINANZ davon, dass das Geld vor allem als Sicherheitspolster dienen soll.

Noggler: Das Geld ist tatsächlich ein Sicherheitspolster, der unsere Liquidität noch weiter erhöht. Im Wesentlichen werden wir mit dem Emissionserlös unsere Wandelanleihe 2007 bis 2017 refinanzieren, die mit einer Put-Option der Anleiheinhaber ausgestattet ist. Außerdem werden wir die finanziellen Mittel für allgemeine Unternehmenszwecke verwenden. Die Anleiheemission fügt sich außerdem perfekt in unsere Gesamtfinanzierungsstrategie ein, die einen ausgewogenen Mix aus Konzernfinanzierungen und Projekt- bzw. Objektfinanzierungen vorsieht.

( Autor: mic )