TLG Immobilien: Besondere Positionierung am deutschen Immobilienmarkt
Seit heute können die Aktien von TLG Immobilien gezeichnet werden. Der Börsengang ist am 24. Oktober im Prime Standard in Frankfurt geplant. Vor dem Börsengang erläutern die TLG-Vorstände Peter Finkbeiner und Niclas Karoff im Interview mit www.4investors.de die künftige Strategie der Gesellschaft. Man will weiter wachsen, Investoren sollen durch eine hohe Dividendenausschüttung von Erfolgen profitieren. Mögliche Akquisitionen sowie die Politik sind weitere Themen im IPO-Gespräch mit Karoff und Finkbeiner.
www.4investors.de: Sie haben einen Fokus auf Gewerbeimmobilien. Damit stehen sie in Deutschland nicht alleine. Warum sollte man dennoch gerade in ihr Unternehmen investieren, was hebt sie ab?
Finkbeiner: Wir bitten um Verständnis, dass wir an dieser Stelle keine Anlageempfehlungen geben können. Potentielle Investoren sollten ihre Entscheidung auf Basis unseres kürzlich veröffentlichten Wertpapierprospektes fällen.
Unserer Ansicht nach bietet die TLG IMMOBILIEN aber eine interessante Anlagealternative im Immobiliensektor mit einem – aus unserer Sicht – attraktiven Renditeprofil. Unser speziell auf Ostdeutschland und hier auf Büro- sowie Einzelhandelsimmobilien zugeschnittenes Kernportfolio wird mittels eines soliden und langjährig erprobten Geschäftsmodells erfolgreich bewirtschaftet. Gerade in den letzten Monaten konnten wir zudem weiteres Wachstum durch Zukäufe realisieren, was wir auch in Zukunft so fortführen möchten.
Weiterhin wird unser Portfolio um fünf Hotels ergänzt, die sich alle durch hervorragende Standorte und langfristig gesicherte Mietverträge auszeichnen.
Eine solche Positionierung gibt es am börsennotierten deutschen Immobilienmarkt kein zweites Mal.
www.4investors.de: Wenn man das Portofolio, das ihr derzeitiger Besitzer Lone Star beim Erwerb vor zwei Jahren vorgefunden hat, mit dem vergleicht, welches heute aktuell ist: Wie sehr hat sich dieses verändert? Und wie hat sich der Wert entwickelt?
Karoff: Das Portfolio ist heute auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien konzentriert und wird durch Hotelimmobilien abgerundet. Der Wert des Gesamtportfolios lag zum 30.06.2014 bei rund 1,5 Milliarden Euro, davon machen allein 1,4 Milliarden Euro unser oben erwähntes Kernportfolio aus.
Das war zum Zeitpunkt der Privatisierung 2012 anders. Hier gab es gegenüber dem heutigen Portfolio beispielsweise noch eine deutlich größere Anzahl von Objekten, die weder dem Büro- noch dem Einzelhandelssegment zuzuschreiben waren sowie Grundstücke – bebaut und unbebaut – die sich eher für die Wohnnutzung eigneten. Auch waren Liegenschaften nicht immer örtlich so günstig gelegen, dass wir sie mit unserem bestehenden Niederlassungsnetz mit der notwendigen Effizienz bewirtschaften konnten.
Wir haben unser Portfolio daher seit dem Gesellschafterwechsel 2012 einerseits deutlich strategisch fokussiert und nicht passende Objekte veräußert. Darüber hinaus haben wir alle wesentlichen laufenden Projektentwicklungen abgeschlossen. Im Gegenzug zu den Veräußerungen haben wir im laufenden Jahr begonnen, im Rahmen unserer langfristigen Strategie Immobilien zu erwerben, um das Unternehmenswachstum weiter voranzutreiben.
TLG Immobilien wird Fokus weiter auf Ostdeutschland legen
www.4investors.de: Wird ihr Investitionsfokus auch nach dem Börsengang auf Berlin und Ostdeutschland liegen?
Karoff: Wir sind seit über 20 Jahren in Berlin und Ostdeutschland "zu Hause" und arbeiten erfolgreich innerhalb unserer lokalen und regionalen Netzwerke. Bei den genannten Ankäufen in 2014 handelt es sich zum Beispiel ausschließlich um Büroimmobilien in Berlin und Leipzig. Dieser strategische Fokus wird auch weiterhin erhalten bleiben.
www.4investors.de: Sie wollen durch eine Kapitalerhöhung beim Börsengang mindestens 100 Millionen Euro in die Kasse holen. Wie soll das Geld investiert werden? Und in welcher Höhe können sie damit neue Investitionen anstoßen?
Finkbeiner: Wir planen diese Mittel für unseren angestrebten weiteren Wachstumskurs im Rahmen unserer langfristigen Strategie einzusetzen, denn wir sehen attraktive Investitionschancen in den Märkten, auf die wir uns strategisch fokussieren.
www.4investors.de: In einer Pressemitteilung sprechen sie von einem hohen Dividendenpotenzial. Wie wird ihre Dividendenpolitik aussehen?
Finkbeiner: Die TLG Immobilien plant, bereits ab dem nächsten Geschäftsjahr Dividenden in Höhe von 70 Prozent bis 80 Prozent ihres jährlichen, normalisierten FFOs auszuschütten, einen entsprechenden Geschäftsverlauf natürlich vorausgesetzt.
www.4investors.de: Die FFO-Rendite liegt derzeit bei rund 7,3 Prozent. Wie ist diese steigerungsfähig? Sind zweistellige Werte realisierbar?
Finkbeiner: Wir werden zu gegebener Zeit eine Prognose für das Geschäftsjahr 2015 abgeben, sind aber zunächst auf die Aufgaben des verbleibenden Jahres 2014 fokussiert.
www.4investors.de: Im ersten Halbjahr lag der FFO bei rund 26 Millionen Euro, für das Gesamtjahr werden etwa 50 Millionen Euro erwartet. Verläuft das zweite Halbjahr somit schwächer?
Finkbeiner: Das zweite Halbjahr verläuft nicht schwächer, wir rechnen aber im zweiten Halbjahr 2014 relativ mit etwas höheren Kosten.
www.4investors.de: Wäre die Akquisition einer anderen Immobiliengesellschaft für sie ein Thema?
Karoff: Wir streben einen Wachstumskurs durch Objektzukäufe im Rahmen unserer langfristigen Strategie an. Ob sich im Zusammenhang mit unseren Wachstumsplänen zukünftig auch die Übernahme einer bestandshaltenden Immobiliengesellschaft anbietet, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht beantworten.
Zukäufe sollen Immobilienportfolio von TLG erweitern
www.4investors.de: Wird Lone Star mittelfristig Großaktionär von TLG bleiben?
Karoff: Wie in unserem kürzlich veröffentlichten Wertpapierprospektes beschrieben, wird Lone Star sich im Zuge des Börsenganges von einem Teil der Anteile an der TLG Immobilien trennen, auch um einen ausreichenden Freefloat zu generieren, ansonsten aber weiterhin Anteile halten. Über die Größenordnung und Haltedauer der bei Lone Star verbleibenden Anteile können wir keine weiteren Angaben als im kürzlich veröffentlichten Wertpapierprospekt machen.
www.4investors.de: Politiker fordern, dass der Bund, ihr ehemaliger Eigentümer, an der Wertsteigerung durch den Börsengang partizipieren soll. Wie ist ihre Meinung?
Finkbeiner: Dies ist eindeutig eine Angelegenheit zwischen Bund und Gesellschafter, die wir nicht kommentieren können. Es ist allerdings fair darauf hinzuweisen, dass die erfolgreiche Entwicklung der TLG Immobilien in den letzten Jahren wesentlich durch Lone Star unterstützt wurde.
www.4investors.de: Zu ihren Aushängeschildern gehören die „Kulturbrauerei“ und der „Spreestern“ in Berlin sowie das „Zwinger-Forum“ in Dresden. Werden diese auch künftig im Portfolio bleiben oder wie das Prinzessinnenpalais verkauft werden?
Karoff: Wir planen, unser bestehendes Kernportfolio – zu dem diese Objekte eindeutig gehören – eher durch Zukäufe passend zu erweitern. Der Verkauf der drei genannten Immobilien ist demnach derzeit nicht geplant.
www.4investors.de: Manche Experten reden davon, dass es in Deutschland bald eine Immobilienblase geben könnte. Sehen sie das auch so?
Karoff: Der Immobilienmarkt ist breit gefächert. Mit unserer Fokussierung auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Ostdeutschland sehen wir uns für die Zukunft gut positioniert und können hier keine unverhältnismäßigen Marktentwicklungen unterstreichen.