DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Bürovermietungsmarkt Deutschland Q3-2016

Nachricht vom 12.10.2016 (www.4investors.de) -


DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Immobilien/Research Update

Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Bürovermietungsmarkt Deutschland Q3-2016
12.10.2016 / 11:49


Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.
12. Oktober 2016

Bürovermietungsmarkt Deutschland Q3-2016

Lange Vorlaufzeiten bei der Suche nach Büroflächen werden zur Regel

Umsatzplus gegenüber der Vorjahresperiode auf 2,56 Mio. m²
Leer stehende Büros in den zentralen Lagen kaum noch vorhanden - Leerstandsquote im Durchschnitt der Top-6-Märkte sinkt auf 6,0 %
Mieten steigen sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt
Unternehmen müssen sich auf langwierige Suche nach neuen Büroflächen einstellen
Leer stehende Büroflächen werden in Deutschlands Metropolen zum seltenen Anblick. Auch im Sommer des laufenden Jahres blieb die Büroflächennachfrage sehr hoch und trug dazu bei, dass die Leerstandsrate in den Top-6-Büromärkten auf 6,0 % und damit den niedrigsten Stand seit 2001 zurückging. "In den zentralen Lagen finden Unternehmen auf der Suche nach Büroflächen ab ca. 1.000 m² so gut wie kein Angebot im Bestand mehr. Angesichts dieses Engpasses rücken B-Lagen verstärkt in den Fokus und dies führt auch hier zu einem Leerstandsabbau", erläutert Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Agency Germany bei Savills. Dass der Flächenumsatz bis September dieses Jahres mit knapp 2,6 Mio. m² trotzdem fast 10 % über dem Wert der Vorjahresperiode liegt, ist neben den Anmietungen in B-Lagen auch auf zahlreiche Projektanmietungen zurückzuführen.

"Eine Folge der zunehmenden Knappheit: Die Büromieten erreichen ein Niveau, das viele Marktteilnehmer vor einigen Jahren wohl noch für utopisch gehalten hätten", so Mornhart. Vor allem Berlin sticht hier hervor: Die Spitzenmiete in der Bundeshauptstadt stieg auf zuletzt 26,90 EUR/m² und damit um fast 30 % (!) innerhalb von weniger als vier Jahren. Im Durchschnitt der Top 6 erreichte die Spitzenmiete Ende September knapp 29,00 EUR/m². Auch die Durchschnittsmieten stiegen weiter auf ca. 15,70 EUR/m². "Der Mietanstieg wird sich fortsetzen und könnte sich in einigen Städten sogar noch beschleunigen", ist Mornhart überzeugt.

"Büronutzer, die wachsen wollen, müssen sich angesichts der Flächenknappheit auf eine langwierige und unter Umständen mühsame Suche nach neuen Büroflächen einstellen", so Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills. Unternehmen, die eine hochwertige Fläche ab ca. 3.000 m² suchen, müssen in manchen Städten eine Vorlaufzeit von bis zu drei Jahren einkalkulieren. "Eine vorausschauende und effiziente Flächenplanung wird für das Wachstum von Unternehmen in den nächsten Jahren eine Schlüsselrolle spielen", ist Pink überzeugt.

Berlin

Miete steigt so schnell wie nie - neue Flächen zum Teil nur gegen Gebot

Leerstandsquote fällt auf 2,9 %
Spitzenmiete stieg im Jahresverlauf um 12 % auf knapp 27,00 EUR/m²
Flächenumsatz wird auch in diesem Jahr die Marke von 900.000 m² übertreffen
In Berlin lässt sich beobachten, was es heißt, wenn die Verhandlungsmacht am Büromarkt klar auf Seiten der Vermieter liegt. "Einige der begehrtesten Flächen werden hier nicht mehr zu einer vom Eigentümer festgelegten Miete am Markt angeboten, sondern die Interessenten müssen sich mit Mietpreisgeboten um diese Flächen bewerben", verdeutlicht Christian Leska, Managing Director und bei Savills verantwortlich für den Standort Berlin die jüngsten Marktgepflogenheiten in der Bundeshauptstadt.

Angesichts einer Leerstandsquote von lediglich noch 2,9 % wird diese Praxis den ohnehin schon rasanten Anstieg der Mieten noch beschleunigen. Die Spitzenmiete lag Ende September bei knapp 27,00 EUR/m² und wird diese Marke in den kommenden Monaten sogar durchbrechen. In diesem Jahr dürfte sich der Spitzenmietanstieg auf ca. 12 % belaufen - einen so starken Anstieg innerhalb eines Jahres gab es im wiedervereinigten Berlin noch nie. Auch die Durchschnittsmiete wächst kräftig. Beide Entwicklungen werden sich im nächsten Jahr fortsetzen.

"Für die Mieter bedeutet diese extreme Flächenknappheit, dass sie sich unter Umständen schon viele Jahre vor einem geplanten Umzug bzw. einer Erweiterung um die Anmietung entsprechender Flächen kümmern müssen", so Leska. Der Flächenumsatz, der bis einschließlich September ca. 690.800 m² betrug, wird bis Jahresende auf voraussichtlich mehr als 900.000 m² steigen und damit zumindest nahe an das Rekordhoch vom letzten Jahr (ca. 940.000 m²) heranreichen.

Düsseldorf

Leerstand sinkt, bleibt aber relativ hoch - Seestern erfährt Aufwertung

Leerstandsquote sinkt trotz Umsatzrückgangs leicht
Spitzenmiete bleibt unverändert bei 26,00 EUR/m², Durchschnittsmiete steigt um 6 %
Bürolage Seestern nimmt positive Entwicklung und rückt starker in den Fokus
Düsseldorf sticht aus den Top-6-Märkten heraus. Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt ist der einzige Markt, der im bisherigen Jahresverlauf einen Rückgang beim Flächenumsatz verzeichnete. Trotzdem ging der Leerstand - vor allem durch Abrisse und Umwidmungen - leicht zurück. Dies und eine Aufwertung vieler Bestandsflächen sorgten für einen Anstieg der Durchschnittsmiete um mehr als 6 % gegenüber dem Vorjahr auf ca. 14,90 EUR/m². Die Spitzenmiete verharrte dagegen bei 26,00 EUR/m² und hat auch kaum Potenzial nach oben.

Innerhalb Düsseldorfs erfährt der Seestern eine spürbare Aufwertung. "Viele Objekte im Seestern haben einen neuen Eigentümer oder Asset Manager und werden nun saniert oder umgewidmet. Gerade die Umnutzung alter Bürogebäude zu Wohnobjekten dürfte dem Standort positive Impulse und ein urbaneres Flair verleihen", glaubt Jan-Niklas Schroers, Associate und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Düsseldorf. Zudem haben sich einige Eigentümer zu einer Standortinitiative zusammengeschlossen und führen zum Beispiel gemeinsame Veranstaltungen für Mieter durch. Für Unternehmen auf der Suche nach günstigen Büroflächen dürfte dieser Teilmarkt künftig an Attraktivität gewinnen. Schon im laufenden Jahr steht der Seestern auf Rang 6 der umsatzstärksten Teilmärkte in Düsseldorf.

Insgesamt wurden in Düsseldorf in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres ca. 253.400 m² umgesetzt (- 13 % ggü. 2015). Für das Gesamtjahr erwartet Savills einen Umsatz von ca. 350.000 m² (2015: 414.600 m²).

Frankfurt

Umsatzstarkes 3. Quartal, obwohl Brexit-Effekte noch ausbleiben

Flächenumsatz von ca. 340.000 m² bedeuten Anstieg von 17 % ggü. Vorjahresperiode
Konsolidierung im Bankensektor setzt sich fort, Etablierung als FinTech-Zentrum noch nicht absehbar
Spitzenmiete steigt leicht auf 39,00 EUR/m²
Aufgrund eines umsatzstarken 3. Quartals kann der Frankfurter Büromarkt Ende September ein Umsatzplus gegenüber der entsprechenden Neun-Monats-Periode des Vorjahres verzeichnen. Mehr als 340.000 m² fanden einen neuen Nutzer (+ 17 % ggü. 2015). Aufgrund einiger ausstehender Großabschlüsse im 4. Quartal dürfte sogar erstmals seit 2012 wieder die Umsatzmarke von 500.000 m² erreicht werden. Die Entscheidung der Briten, die Europäische Union zu verlassen, spielt bei dieser Entwicklung keine Rolle. "Eine Anmietung aufgrund des Brexits ist bislang nicht erfolgt. Vermutlich werden solche Entscheidungen auch erst dann getroffen, wenn klar ist, wie genau der Ausstieg aussehen wird", so Benjamin Remy, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Frankfurt.

Derweil setzt sich die Konsolidierung im Bankensektor fort. So kündigte jüngst die Commerzbank die Streichung mehrerer Tausend Stellen an und auch andere Häuser bauen Arbeitsplätze ab. Ob diese Entwicklung durch die versuchte Etablierung Frankfurts als FinTech-Zentrum aufgefangen werden kann, bleibt abzuwarten. Auffällig ist jedoch, dass neue Büroflächenkonzepte und Co-Working Spaces in Frankfurt bislang noch nicht Fuß gefasst haben, was die Ansiedlung innovativer Firmen und von Startups sicherlich hemmt.

Die Spitzenmiete stieg in den letzten drei Monaten leicht auf 39,00 EUR/m² an, die Durchschnittsmiete war geringfügig rückläufig und notierte bei 18,70 EUR/m². In beiden Fällen erwartet Savills bis zum Jahresende keine nennenswerten Änderungen mehr, zumal die Leerstandsrate mit 8,8 % immer noch vergleichsweise hoch ist.

Hamburg

Flächenknappheit dürfte trotz hoher Projektentwicklungsaktivität anhalten

Leerstandsrate fällt im 3. Quartal um 20 Basispunkte auf 5,3 %
Flächenfertigstellungsvolumen steigt, Vorvermietungsquoten sind aber hoch
Mietanstieg dürfte sich fortsetzen
Die Büroflächenknappheit hat sich in Hamburg auch im 3. Quartal zugespitzt. Die Leerstandsrate fiel um weitere 20 Basispunkte auf 5,3 %. Wie auch in den meisten anderen Städten sind es vor allem Flächen ab etwa 3.000 m² in den zentralen Lagen, die kurzfristig kaum noch angemietet werden können. "Auch in den Projekten sind große zusammenhängende Flächen fast allesamt vorvermietet. Bestandsmieter solcher Flächen sind daher gut beraten, eine Verlängerung ihres Mietvertrags in Betracht zu ziehen. Auch in diesem Fall müssen sie aber mit einer Mieterhöhung rechnen", erläutert Stefan Marburg, Director und bei Savills verantwortlich für den Standort Hamburg.

Da sich die Verhandlungsposition der Eigentümer weiter verbessern dürfte, ist damit zu rechnen, dass sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete ihren Anstieg fortsetzen werden. Zwar wird das Flächenfertigstellungsvolumen sowohl in diesem als auch in den beiden kommenden Jahren voraussichtlich jeweils höher ausfallen als in den letzten fünf Jahren, für eine spürbare Entspannung dürfte dies jedoch angesichts der bereits hohen Vorvermietungsquoten nicht sorgen.

Dass die Vorvermietungsquoten in den Projekten so hoch sind, liegt an der erneut sehr hohen Flächennachfrage. Von Januar bis September wurden ca. 410.700 m² umgesetzt, was gegenüber der entsprechenden Vorjahresperiode einem Umsatzplus von knapp 13 % entspricht. Savills geht davon aus, dass bis zum Jahresende die Marke von 500.000 m² erreicht wird. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der Jahre 2011 bis 2015 wurden etwa 485.000 m² umgesetzt.

Köln

Öffentliche Hand absorbiert große Flächen

Zahlreiche Anmietungen öffentlicher Einrichtungen tragen zum Umsatzplus von 11 % gegenüber dem Vorjahr bei
Kaum noch große Flächen verfügbar
Mieten steigen, vor allem im mittleren Preissegment
Ungewöhnlich viele Anmietungen der öffentlichen Hand bescherten dem Kölner Markt ein Umsatzplus von ca. 11 % gegenüber dem bereits umsatzstarken Vorjahr auf ca. 313.800 m² und so dürfte bis zum Ende des Jahres einer neuer Rekordflächenumsatz erreicht werden. Auch im 3. Quartal zeichnete die öffentliche Hand, namentlich die Stadt Köln, für eine der größten Anmietungen verantwortlich (ca. 13.200 m² in Mülheim/Kalk).

"Anmietungen von mehr als 10.000 m² bleiben aber eine Ausnahme und werden zudem immer schwieriger, weil es an entsprechenden Flächen mangelt. Insbesondere in der City sind nur noch kleinteilige Anmietungen möglich", erläutert Simon Löseke an, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Köln. "Aber auch in anderen Teilmärkten ist die Verfügbarkeit großer Flächen begrenzt und daran wird sich angesichts sehr weniger spekulativer Projektenwicklungen auf absehbare Zeit auch nichts ändern", so Löseke weiter.

Vor dem Hintergrund dieser Gemengelage ist damit zu rechnen, dass die Leerstandsrate von 6,0 % per Ende September weiter zurückgeht und die Mieten ihren Anstieg fortsetzen. Wie schon in den vergangenen Monaten dürfte dabei die Miete im mittleren Preissegment stärker steigen als im Spitzensegment. Folglich dürfte die Durchschnittsmiete, die zuletzt bei 13,95 EUR/m², die Schwelle von 14,00 EUR/m² im weiteren Jahresverlauf noch durchbrechen.

München

Fehlendes Flächenangebot im Zentrum lässt München in die Breite wachsen

Unternehmen mit Expansionsabsichten müssen zwangsläufig jenseits des Zentrums nach Flächen suchen
Vermieter senken Incentives und erhöhen Miete
Vielfach verlängern Mieter ihre Verträge, um Zeit für Projektanmietungen zu gewinnen
Auf ca. 552.100 m² summierte sich der Flächenumsatz am Münchener Markt in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres (+ 4,0 % ggü. 2015). "Weil es in der Münchener Innenstadt kaum noch freie Büroflächen gibt, entscheiden sich expansionswillige Unternehmen mit Sitz im Zentrum immer häufiger, einen weiteren Standort in der Peripherie zu eröffnen, um überhaupt expandieren zu können. Auch dort sind Bestandsflächen zwar zunehmend knapp, aber hier werden zumindest neue Flächen entwickelt. Dies führt dazu, dass München zunehmend in die Breite wächst", führt Nico Jungnickel, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in München, aus.

Die Vermieter nutzen die für sie günstige Marktsituation, um Mieten zu erhöhen und Incentives zu reduzieren. Bei auslaufenden Verträgen in den zentraleren Lagen können sie sich den Mieter aussuchen. Die Mieter selbst wiederum streben in vielen Fällen eine Verlängerung ihrer Verträge an. In einigen Fällen wollen sie die so gewonnene Zeit nutzen, um in Projektentwicklungen nach geeigneten (Erweiterungs-)Flächen suchen zu können.

Der Nachfrageüberhang dürfte dazu führen, dass in den kommenden Monaten weiterer Leerstand abgebaut wird. Dies wird den Mieten weiteren Auftrieb geben. Ende September betrug die Spitzenmiete 35,00 EUR/m², während die Durchschnittsmiete bei 16,40 EUR/m² lag.
Unseren aktuellen Marktüberblick Büromarkt Deutschland Q3 2016 können Sie kostenlos auf unserer Homepage www.savills.de herunterladen.











12.10.2016 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht, übermittelt durch DGAP - ein Service der EQS Group AG. Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen. Medienarchiv unter http://www.dgap.de



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