DGAP-News: KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die '6,25%-Stern Immobilien-Anleihe' (UPDATE)
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KFM Deutsche Mittelstand AG: KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die '6,25%-Stern Immobilien-Anleihe' (UPDATE)
20.09.2016 / 11:00
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KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "6,25%-Stern Immobilien-Anleihe" (UPDATE)
6,25%-Stern Immobilien-Anleihe wird auf "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) hochgestuft
Düsseldorf, 20. September 2016 - In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zur Stern Immobilien-Anleihe (A1TM8Z) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe aufgrund des Kursrückgangs und der dadurch deutlich gestiegenen Rendite nun als "attraktiv" (4 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.
Die Stern Immobilien AG ist ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf Wohn- und Gewerbeimmobilien im Münchner Raum. Das Unternehmen konzentriert sich auf die Wert- und Ertragsoptimierung der Objekte und den anschließenden Verkauf. Bei den Objekten handelt es sich um qualitativ hochwertige Wohn- und Geschäftshäuser, Wohnungen und Grundstücke. Das Portfolio umfasste in den letzten Jahren etwa 10 bis 15 Objekte.
Weiterhin stille Reserven im Immobilienportfolio
Die Stern Immobilien AG fokussiert sich auf die Entwicklung von Wohnimmobilien in anerkannten Spitzen-Standorten, insbesondere dem Münchner Raum. Durch die Standortfokussierung weist das Unternehmen zwar eine erhöhte Abhängigkeit von der Entwicklung des Münchner Immobilienmarktes auf. Aus der Erfahrung in der Vergangenheit profitiert jedoch das Unternehmen vielmehr von dem überdurchschnittlich hohen Wertsteigerungspotenzial dieses lokalen Marktes. Das Geschäftsmodell basiert im Wesentlichen auf der wertsteigernden Entwicklung von Immobilienprojekten; die Bestandshaltung ist von untergeordneter Bedeutung. Die Ergebnis- und Liquiditätsentwicklung ist sowohl geschäftsmodellbedingt als auch größenbedingt überdurchschnittlich volatil.
Im Jahr 2015 erzielte die Stern Immobilien AG Umsatzerlöse von 7,7 Mio. Euro. Im Vergleich zum Vorjahr 2014 haben sich die Umsatzerlöse von 8,9 Mio. Euro um etwa 14% reduziert. Analog zur Umsatzentwicklung hat sich der Verlust von 2,6 Mio. Euro in 2014 zu einem Verlust von 2,9 Mio. Euro im Jahr 2015 ausgeweitet.
Das Eigenkapital beträgt zum 31.12.2015 aufgrund der Verlustsituation -3,4 Mio. Euro. Es bestehen nach Angaben der Gesellschaft stille Reserven im Immobilienvermögen, deren Aufdeckung zu einer Erhöhung des Eigenkapitals führen würde. Ebenso ist der durch den Großaktionär teilweise gestundete Dividendenanspruch als Beleg für das Vertrauen in die weiterhin positive Entwicklung des Unternehmens zu werten.
Positiver Ausblick aufgrund gemeldeter Verkäufe im ersten Halbjahr 2016
Im ersten Halbjahr 2016 gelang der Stern Immobilien der erfolgreiche Verkauf der Objekte Herzogpark und Steinheilstraße in München. Laut Unternehmensmitteilung konnte ein mittlerer bzw. hoher einstelliger Millionenbetrag als Verkaufspreis bzw. jeweils ein signifikanter Gewinn realisiert werden. Aufgrund der gemeldeten Verkäufe ist im Jahr 2016 von einer positiven Ertrags- und Liquiditätsentwicklung sowie einem steigenden Eigenkapital auszugehen.
Besicherte 6,25%-Stern Immobilien-Anleihe
Die im Mai 2013 emittierte Mittelstandsanleihe der Stern Immobilien AG ist mit einem Zinskupon von 6,25% p.a. (Zinstermin jährlich 23.05.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 23.05.2018. Bei einer Inflation von durchschnittlich mehr als 2,0% p.a. erfolgt ein Inflationsausgleich am Ende der Laufzeit. Im Rahmen der Anleiheemission wurden im Jahr 2013 insgesamt 14 Mio. Euro platziert, die im Jahr 2014 um weitere 3,25 Mio. Euro auf 17,25 Mio. Euro und im März 2016 um weitere 0,2 Mio. Euro auf 17,45 Mio. Euro aufgestockt wurden. Das maximale Emissionsvolumen beträgt laut Wertpapierprospekt 20 Mio. Euro. Der Emissionserlös dient für Investitionen in bestehende und neue Immobilienprojekte bzw. die Umstrukturierung von bestehenden Finanzierungen in der Stern Immobilien-Gruppe. Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin ist laut den Anleihebedingungen nicht vorgesehen.
Die Stern Immobilien-Anleihe ist laut Wertpapierprospekt neben verpfändeten Forderungen an Tochtergesellschaften auch mit 90.000 Aktien der Stern Real Estate AG (entspricht 90% der Anteile) besichert. In der Stern Real Estate AG sind drei als Bestandsimmobilien gehaltene Objekte in München und Bamberg gebündelt.
Fazit: Attraktive Bewertung
Aufgrund des positiven Ausblicks aufgrund der gemeldeten Verkäufe und der stillen Reserven im Portfolio, der aber auch sehr niedrigen Eigenkapitalquote im Konzern in Verbindung mit der überdurchschnittlich attraktiven Rendite von 20,33% p.a. (auf Kursbasis 81,50% am 19.09.2016) bewerten wir die 6,25%-Stern Immobilien-Anleihe als "attraktiv".
Über die KFM Deutsche Mittelstand AG
Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Manager dieses Fonds ist die WARBURG INVEST LUXEMBOURG S.A. Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung im Mittelstandsanleihen-Markt. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring.
Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das KFM-Auswahlverfahren und die überdurchschnittliche Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet.
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