DGAP-News: IMMOFINANZ: Konzernergebnis der ersten drei Quartale von Russland belastet, Anlegervergleiche fast vollständig abgeschlossen
DGAP-News: IMMOFINANZ AG / Schlagwort(e): Immobilien/Sonstiges
IMMOFINANZ: Konzernergebnis der ersten drei Quartale von Russland belastet, Anlegervergleiche fast vollständig abgeschlossen
16.03.2016 / 18:37
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KENNZAHLEN (IN MEUR)*// 1. Mai 2015 - 31. Jän. 2016 // ? in % // 1. Mai
2014 - 31. Jän. 2015
Mieterlöse // 238,3 // -24,0% // 313,5
Ergebnis aus Asset Management // 147,4 // -38,0% // 237,9
Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 12,9 // -8,9% // 14,2
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // -34,9 // n.a. // 3,4
Operatives Ergebnis // 82,6 // -62,7%// 221,1
Neubewertung von Immobilienvermögen (währungsbereinigt und währungsbedingt)
// 219,1// -67,8 // 681,1
Finanzergebnis // -364,1 // -45,5% // -668,2
Konzernergebnis // -146,1 // n.a. // 123,8
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit // 95,3 // -33,2% // 142,7
* Als Folge des Verkaufs des Logistikportfolios wird der Ergebnisbeitrag
aus Logistik nunmehr im Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten
ausgewiesen. Die Vergleichszahlen wurden angepasst.
Die IMMOFINANZ erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen 2015/16 ein
Konzernergebnis in Höhe von EUR -146,1 Mio. (Q1-3 2014/15: EUR 123,8 Mio.).
Dies ist primär eine Folge negativer Effekte aus der währungsbereinigten
Immobilienbewertung für das russische Portfolio im Ausmaß von rund EUR 400
Mio. sowie geringerer Mieterlöse, die aufgrund temporärer Mietreduktionen
in Moskau und plangemäß durchgeführter Immobilienverkäufe auf EUR 238,3
Mio. (Q1-3 2014/15: EUR 313,5 Mio.) gesunken sind. Das operative Ergebnis
beläuft sich auf EUR 82,6 Mio. (Q1-3 2014/15: EUR 221,1 Mio.).
"Im Ergebnis für die ersten drei Quartale 2015/16 spiegelt sich weiterhin
die politisch und wirtschaftlich angespannte Lage in Russland wider. Diese
schlägt sich einerseits in niedrigeren Mieterlösen und andererseits im
Bewertungsergebnis nieder. Nachdem sich die Rahmenbedingungen in Russland
um den Jahreswechsel deutlich eintrübten, die EU die Sanktionen gegen
Russland bis zum Sommer verlängerte und die russische Wirtschaft somit auch
2016 in der Rezession verharren dürfte, haben wir den neu für das
CEE-Portfolio bestellten Gutachter CBRE mit einer Sonderbewertung unserer
fünf Moskauer Einzelhandels-Immobilien zum Stichtag 31. Jänner 2016
beauftragt. Diese führte zu einer währungsbereinigten Abwertung in der Höhe
von rund EUR 400 Mio.", erklärt Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ. "Wir
nutzen die aktuelle Situation in Russland aber, um die Positionierung
unserer Einkaufszentren weiter zu verbessern und die Kosten zu senken. So
sind wir für unser Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino eine
Kooperation mit ECE, dem Marktführer im europäischen Shopping Center
Bereich, eingegangen. Diese Partnerschaft sollte sich bis Ende 2016 positiv
im Vermietungsgrad auswirken."
Die um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigten
Mieterlöse (like-for-like) erhöhten sich im 3. Quartal des Geschäftsjahres
2015/16 im Vergleich zum Vorquartal geringfügig um 1,5% auf EUR 73,9 Mio.
Dies ist insbesondere auf eine gestiegene Auslastung in den rumänischen
Einkaufszentren zurückzuführen. Die bereinigten Mieterlöse in Russland
liegen im 3. Quartal bei EUR 19,8 Mio. (Vorquartal: EUR 19,6 Mio.) und sind
damit stabil geblieben. Der schwächere Rubelkurs konnte dabei durch das
Weihnachtsgeschäft kompensiert werden. In den ersten drei Quartalen 2015/16
betragen die Mieterlöse aus Russland EUR 63,1 Mio. (Q1-3 2014/15: EUR 124,2
Mio.).
Im Bürobereich wurden in den ersten drei Quartalen neue Mietverträge über
rund 150.000 m² abgeschlossen (darunter die Großvermietungen in Düsseldorf
für die neuen Firmenzentralen von trivago und Uniper) sowie Verträge über
150.600 m² verlängert. Im Einzelhandelsbereich belief sich der Abschluss
neuer Mietverträge auf 65.900 m², die Verlängerungen umfassten 81.500 m².
Der Vermietungsgrad des gesamten Bestandsimmobilienportfolios beläuft sich
auf 83,2% (Einzelhandel: 92,4%, Büro: 75,2%).
"Wir haben in den zurückliegenden Monaten vor allem für unsere
Büroimmobilien zahlreiche Maßnahmen gesetzt, um die Auslastung deutlich zu
erhöhen. Diese werden nun zeitversetzt Wirkung zeigen und wir können
aufgrund der bereits unterschriebenen Verträge bereits jetzt sagen, dass
der Vermietungsgrad unseres Büroportfolios bis Ende April 2016 um ca. fünf
Prozentpunkte auf rund 80% steigen wird", kündigt CEO Schumy an.
Die währungsbereinigte Neubewertung der ersten drei Quartale 2015/16
beträgt EUR -379,3 Mio. (Q1-3 2014/15: EUR -116,9 Mio.) und ist damit
überwiegend eine Folge der Abwertung der Moskauer Einzelhandelsimmobilien.
Dem stehen positive Neubewertungseffekte aus Rumänien (gestiegene
Mieterlöse in Einkaufszentren) und Österreich (positives Marktumfeld)
gegenüber. Die währungsbedingte Neubewertung beträgt EUR 598,4 Mio. nach
EUR 798,0 Mio. Diese kommt fast ausschließlich aus Russland, da in allen
anderen Kernländern der Euro die funktionale Währung darstellt, und ergibt
sich aus der Umrechnung der Immobilienwerte in Rubel in den lokalen
russischen Gesellschaften. Im Berichtszeitraum hat der Euro deutlich
gegenüber dem Rubel aufgewertet.
Das Finanzergebnis beläuft sich auf EUR -364,1 Mio. (Q1-3 2014/15: EUR
-668,2 Mio.). Der Netto-Finanzierungsaufwand beträgt EUR -119,5 Mio. (Q1-3
2014/15: EUR -122,4 Mio.). Im Finanzergebnis sind zudem Wechselkurseffekte
in Höhe von EUR -343,3 Mio. enthalten (Q1-3 2014/15: EUR -544,9 Mio.). Das
Konzernergebnis beläuft sich auf EUR -146,1 Mio. (Q1-3 2014/15: EUR 123,8
Mio.). Das entspricht einem Ergebnis je Aktie (verwässert) von EUR -0,15
(Q1-3 2014/15: EUR 0,13). Der NAV je Aktie beläuft sich auf EUR 3,77 (30.
April 2015: EUR 4,19).
Der Finanzmittelbestand hat sich als Folge der plangemäßen Tilgung von
Finanzverbindlichkeiten im Vergleich zum 30. April 2015 um EUR -170,9 Mio.
auf EUR 219,8 Mio. verringert. Das entspricht EUR 0,23 je Aktie (exklusive
eigene Aktien).
Ausblick
"In den zurückliegenden Wochen konnten wir das schwierige und langwierige
Kapitel der Anlegervergleiche beinahe vollständig abschließen", erklärt CEO
Oliver Schumy. Beim Vergleich mit dem Rechtsschutzversicherer Advofin, der
mehr als 3.000 Anleger vertreten hat, lag die Annahmequote bei 100%. Auch
der Vergleich mit den Rechtschutzversicherungen ist bereits mit fast der
gleich hohen Beteiligung vollzogen. Insgesamt wurden bislang mehr als EUR
75 Mio. ausbezahlt. Auf die restlichen Verfahren entfällt noch ein
Streitwert von ca. EUR 10 Mio. Auch hier werden zeitnah Vergleiche
angestrebt.
In der Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien liegt der Fokus unverändert
auf einer Verbesserung der operativen Performance, der Erhöhung des
Vermietungsgrads und damit einer Erhöhung der stabilen Einnahmen. Die
Bedingungen in den Kernmärkten werden mit Ausnahme von Russland weiterhin
als dem Geschäftsverlauf förderlich eingeschätzt. Die Einschätzung der
künftigen wirtschaftlichen Lage in Russland ist hingegen unverändert mit
einem hohen Maß an Ungewissheit behaftet, die keine verlässlichen Prognosen
zulässt. Die temporär gewährten Reduktionen und Wechselkursfixierungen für
die Mieter in den Moskauer Immobilien werden quartalsweise überprüft und -
so notwendig - fortgesetzt.
Geplante Maßnahmen zur Steigerung des Cashflows beinhalten zudem die
weitere Senkung der Finanzierungskosten im aktuell günstigen Marktumfeld
(per 31. Jänner 2016: 3,51% exkl. Derivate bzw. 3,78% inkl. Derivate) sowie
eine Reduktion der Gemeinkosten im Konzern.
Wie am 2. Februar 2016 mitgeteilt, soll die Basisdividende für das
Geschäftsjahr 2015/16 sowie für das Rumpfgeschäftsjahr 2016 jeweils EUR
0,06 je Aktie betragen. Sollte es - vor allem relevant für das
Rumpfgeschäftsjahr 2016 - zu einer deutlichen Erholung der wirtschaftlichen
Situation in Russland kommen, kann die Dividende auch höher ausfallen.
Der Bericht der IMMOFINANZ AG für die ersten drei Quartale 2015/16 zum
Stichtag 31. Jänner 2016 ist auf der Website des Unternehmens unter
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 17. März
2016 abrufbar.
Über die IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert ihre
Aktivitäten auf die Segmente Einzelhandel und Büro in derzeit acht
Kernmärkten in Europa: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei,
Ungarn, Rumänien, Polen und Moskau. Zum Kerngeschäft zählen die
Bewirtschaftung und die Entwicklung von Immobilien. Das Unternehmen besitzt
ein Immobilienvermögen von rund EUR 5,8 Mrd., das sich auf mehr als 380
Objekte verteilt. Das Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex ATX)
und Warschau gelistet.
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