DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Mehr Transparenz für die Assetklasse Logistikimmobilien

Nachricht vom 03.05.2016 (www.4investors.de) -


DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Research Update/Immobilien

Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Mehr Transparenz für die Assetklasse Logistikimmobilien
03.05.2016 / 12:07


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03. Mai 2016

Mehr Transparenz für die Assetklasse Logistikimmobilien

Hamburg, Berlin, Halle/Leipzig - das sind die Top 3 der Logistikregionen in Deutschland, wie eine grundlegende Studie über dieseAssetklasse der Immobilieninvestments ermittelte. Wie dieses überraschende Ergebnis zustande kommt und welche Faktoren für die Entwicklung dieser Lebensader der deutschen Volkswirtschaft maßgeblich sind, erläutern Ingo Spangenberg und Bertrand Ehm, Direktoren Industrial Investments des international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills.

Dass die Rekordnachfrage auf dem Immobilienmarkt auch die Logistikimmobilien erfasst hat, ist hinlänglich beschrieben. Diese Assetklasse, vor einigen Jahren noch als "Gummistiefel-Abteilung" belächelt, ist kraftvoll der Nische entwachsen und hat sich als eigenständiges Segment am Markt etabliert. Das zeigt nicht zuletzt die Präsenz aller namhaften Private-Equity-Player, wie etwa Blackstone, mit seiner europäischen Logistik-Plattform Logicor der aktivste Investor. Viele Investoren sind aus den klassischen Assetklassen ausgewichen in die Logistikimmobilien, weil hier leichter Renditen zu erzielen waren. Was dem Markt allerdings bisher gefehlt hat: die Transparenz, wie sie in angelsächsischen Märkten und anderen Assetklassen selbstverständlich ist. Hier hat Savills gemeinsam mit Bulwiengesa, Berlin Hyp, Bremer und Goodman Germany eine Studie über Logistikimmobilien vorgelegt, die Investitionsentscheidungen in diese Lebensader der modernen Volkswirtschaften mit validen Daten untermauert.

Eine zentrale Frage ist dabei die des Standorts. Anhand klar definierter Parameter wurden 28 deutsche Logistik-Regionen ermittelt, denen erstmals Marktkennziffern wie Investment- und Bauvolumen sowie Renditen zugeordnet werden konnten. In einem nächsten Schritt wurden sämtliche Kennziffern mithilfe von 45 Parametern überprüft, die wiederum in acht Scorewerte einflossen: Angebot, Nachfrage, Entwicklung der Mieten, Investmentnachfrage, Renditen, Grundstückspreise sowie Dynamik der Wertschöpfung insgesamt und Verfügbarkeit von Arbeitskräften.

Das Ranking, das auf der Basis aller Werte entsteht, überrascht selbst Experten. Denn nach Hamburg, dessen Spitzenstellung aufgrund des Hafens und der starken Rolle des Im- und Exports zu erwarten war, finden sich Berlin und Halle/Leipzig auf den Plätzen zwei und drei. Noch vor Rhein-Main/Frankfurt, Düsseldorf, München und Köln. Hier zeigt sich, wie differenziert Standorte für Logistikimmobilien geprüft werden können und sollten, um nachhaltige Investmententscheidungen zu treffen. Neben der Wirtschaftskraft, die selbstverständlich eine wichtige Rolle spielt, sind es Faktoren wie die Verfügbarkeit von Flächen und Arbeitskräften, die für den Score einer Region eine bedeutende Rolle spielen.

Berlin und Halle/Leipzig haben sich in diesen Bereichen Vorteile gegenüber den klassischen Logistikzentren erarbeitet. Der E-Commerce etwa spielt in Berlin mittlerweile eine immer bedeutendere Rolle, ebenso in Halle/Leipzig, wo mit dem Leipziger DHL-Hub eines der weltweit modernsten Luftfrachtzentren mit einer 24-Stunden-Flugerlaubnis entstanden ist. Wichtige Standortkriterium für die Logistik: Es gibt ausreichend Arbeitskräfte, und per Flugzeug ist die ganze Welt erreichbar.

Das Ranking ist dynamisch, wie der Markt insgesamt, der von einer Rekordnachfrage geprägt ist. Wenn in einer Region 200 000 Quadratmeter Fläche entstehen, hat das Auswirkungen auf den Rang der Region. In München, Frankfurt, Hamburg gibt es dafür keine Flächen, in Berlin nicht mehr lange. Große Player können hier Verschiebungen bewirken. Der Markt geht in die Breite. Und dabei dürfte sich die Schere zwischen den starken und den schwachen Regionen weiter öffnen. In 2015 sind knapp 6 Millionen Quadratmeter vermietet worden, 50 Prozent davon außerhalb der Big Five im Ranking: in ländlichen Gebieten, wo es günstige Grundstücke gibt. Schaut man genauer hin, erkennt man freilich, dass dort große Produktionsstätten in der Nähe liegen. Von denen gibt es in den neuen Bundesländern nur wenige. In aller Regel schreibt ja der Auftraggeber vor, wo der Logistiker seinen Standort wählen soll. Bei einer Just-in-Time-Produktion, etwa in der Automobilindustrie, geht das nur mit unmittelbarer Nähe zum Werk.

Allerdings passiert auch in den Big Five immer wieder etwas. Eine Stadt wie Hamburg weiß genau, dass sie Flächen ausweisen muss, um konkurrenzfähig zu bleiben. Im Hafenbereich passiert einiges, um Wachstum zu ermöglichen. Die Stadt macht das geschickt: Sie verkauft die Flächen nicht, sondern verpachtet sie für 30 Jahre minus einen Tag, und bleibt auf diese Weise mit ihrer im Hafen handlungsfähig.

Eine wichtige Herausforderung des Marktes ist deswegen auch der Umgang mit Alt-Flächen, sogenannten Brownfields. Wo finden wir diese Flächen? Dort wo es früher Industrie gab. Und dort sind häufig Altlasten im Boden, die zum Teil aufwendig saniert werden müssen. Davor schrecken Investoren zurück, zumal amerikanische. Hier müsste es gemeinsame Anstrengungen mit den Kommunen geben, um diese Flächenentwicklung für alle darstellbar zu machen. Denn der Druck auf den Markt ist stark. Immer mehr Menschen bestellen übers Internet, der E-Commerce wächst mit zweistelligen Raten, und natürlich werden dafür Logistikimmobilien in der Nähe der Kunden gebraucht. Deswegen müssen weitere Flächen auch dort ausgewiesen werden, wo viele Menschen wohnen. Und natürlich müssen auch Industrieunternehmen ihr Wachstum entwickeln können.

Die Nachfrage wächst also weiter. Weil das Angebot aber so knapp ist, dürfte sich die Dynamik bei den Investments abschwächen, noch nicht sofort, aber in absehbarer Zeit. Bei den Preisen sind wir ohnehin an einer Schwelle angekommen, die nicht so leicht zu überwinden ist. Aktuell werden Preise aufgerufen, die vor zwei Jahren undenkbar waren. Ob sich die daran geknüpften Rendite-Erwartungen erfüllen, werden wir in den schon bald erleben.
Zu unserer aktuellen Pressemeldung und der Studie: Logistik und Immobilien - Viele Perspektiven. Eine Studie.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 30.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

- An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios

- Corporate Finance - Valuation

- Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien

- Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien

- Landlord und Occupier Services

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.

 








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