DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q1-Q3-2017
DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Immobilien/Research Update
Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q1-Q3-2017
10.10.2017 / 10:31
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.
10. Oktober 2017
Handelsinvestmentmarkt Deutschland Q1-Q3 2017:
Veränderung der Einzelhandelslandschaft lässt Nachfrage nach
Fachmarktzentren steigen
Leicht rückläufiges Investmentvolumen und abnehmende relative Bedeutung am Gewerbeinvestmentmarkt - Investoren agieren selektiver
Steigendes Transaktionsvolumen bei Fachmarktzentren - Umsatzrückgänge bei Formaten der Einkaufsstraße
Renditen von Fachmarktzentren und Shopping-Centern nähern sich an
Jahresprognose: Volumen mit 13,5 Mrd. Euro auf Vorjahresniveau
Im bisherigen Jahresverlauf wechselten Handelsimmobilien für insgesamt über 8,9 Mrd. Euro den Besitzer - ein leichter Anstieg von 2 % im Vergleich zum Vorjahreswert des entsprechenden Zeitraums. Damit hat sich der Handelsinvestmentmarkt deutlich verhaltener entwickelt als die Segmente Büro sowie Logistik und Industrie, die jeweils deutliche Zuwächse verzeichnen konnten (+ 25 % bzw. + 96 %). Mit einem Anteil von 22 % am gesamten Gewerbetransaktionsvolumen sind Handelsimmobilien jedoch weiterhin die zweitbedeutendste Nutzungsart am deutschen Investmentmarkt. Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre, in denen etwa 28 % des Volumens auf Handelsobjekte entfielen, hat ihre Bedeutung jedoch spürbar abgenommen.
"Dennoch sind deutsche Handelsimmobilien weiterhin als Investmentprodukt gefragt", konstatiert Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills, und konkretisiert: "Da die Auswirkungen des E-Commerce auf den stationären Handel bei den Investoren an Präsenz gewinnen, agieren Käufer immer selektiver bei der Produktauswahl." Als vergleichsweise online-resistentes Teilsegment wird der Lebensmitteleinzelhandel gesehen, weshalb sich innerhalb des Handelsinvestmentmarktes deutlich unterschiedliche Dynamiken aufzeigten: Während der Investmentmarkt für Fachmarktzentren ein deutliches Umsatzplus von 27 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichnen konnte, ging das Transaktionsvolumen von Kauf- bzw. Warenhäusern um 67 % zurück, das von Geschäftshäusern reduzierte sich um 3 %.
"Die Stagnation des Transaktionsvolumens bei den Einzelhandelsformaten der klassischen Einkaufsstraße ist ein Zeichen für den Mangel an Angebot im Core Segment in der deutschen Einzelhandelslandschaft", erklärt Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany, die Zahlen. "Während Einzelhändler in den Einkaufsstraßen bereits mit Umsatzrückgängen und Immobilieneigentümer mit Mietrückgängen zu kämpfen haben, sind die Auswirkungen des Online-Handels im Lebensmittelbereich noch marginal. Es ist nur folgerichtig, dass sich auch bei den Investoren die Anlageschwerpunkte verschieben."
Insgesamt waren Geschäftshäuser mit einem Anteil von 36 % am Handelsimmobilientransaktionsvolumen das umsatzstärkste Teilsegment. Auf dem zweiten Rang lagen mit 24 % sonstige Einzelhandelsformate, wozu unter anderem Supermärkte, Discounter und Baumärkte zählen, gefolgt von Fachmarktzentren und Shopping-Centern, die sich mit jeweils 19 % den dritten Platz teilten. "Dass Fachmarktzentren mittlerweile im Hinblick auf die Investorengunst in einer Liga mit den Shopping-Centern spielen, stellt ein Novum am Handelsinvestmentmarkt dar und unterstreicht die Verschiebung zugunsten von Handelsformaten mit starken Lebensmittel-Ankern", berichtet Krechky.
Neben dieser Verlagerung zugunsten des Lebensmittelhandels ist auch im Hinblick auf die Risikoklassen eine Veränderung feststellbar. "Weil es im Core-Segment weiterhin kaum Angebot gibt, ist mehr Kapital verfügbar, das in der Risikoklasse Core-Plus platziert werden soll", stellt Krechky fest und fügt hinzu: "Bei Shopping-Centern dieser Risikoklasse nehmen sich Investoren aber viel Zeit bei der Prüfung der Positionierung der Center im Markt und beim Identifizieren möglicher Zukunftsszenarien."
Die aktivsten Käufergruppen im bisherigen Jahresverlauf waren Offene Spezialfonds, die für etwa 33 % des Ankaufsvolumens verantwortlich waren, gefolgt von Asset-Managern und Versicherungen bzw. Pensionskassen mit Anteilen von 21 % bzw. 9 %. In Hinblick auf die Herkunft der Investoren ließ sich im bisherigen Jahresverlauf feststellen, dass rund 68 % des Gesamtvolumens auf deutsche Anleger entfielen. Dies liegt deutlich über dem 5-Jahres-Durchschnitt von 52 %. "Die Dominanz deutscher Investoren ist ein Indiz dafür, dass in der aktuellen Umbruchphase in der Einzelhandelslandschaft lokales Knowhow gefragt ist, was einheimische Akteure tendenziell bevorteilt", so Krechky.
Die deutlich gestiegene Nachfrage nach Fachmarktzentren hat in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres zu einer deutlichen Renditekompression geführt. Seit Anfang 2017 fielen die Spitzenrenditen um 60 Basispunkte auf aktuell rund 4,6 %, die für Shopping-Center verharrten demgegenüber auf dem bisher erreichten Niveau von 4,2 %. Auch die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Top-7-Märkten gaben nur leicht um 10 Basispunkte auf aktuell 3,4 % nach. Perspektivisch ist zu erwarten, dass sich die Renditen der Fachmarktzentren weiter dem Niveau der Shopping-Center annähern werden.
Die Veränderungen im Markt beeinflussen auch die Prognosen für das kommende Jahr: "Für das nächste Jahr ist zu erwarten, dass sich eine steigende Zahl an Eigentümern für einen Verkauf entscheidet, jedoch dürften Einzelverkäufe gegenüber Portfoliokäufen überwiegen", erwartet Krechky. "Zumindest in diesem Jahr ist aber keine deutliche Angebotsausweitung mehr zu erwarten, so dass das Transaktionsvolumen in etwa auf dem Niveau des Vorjahres liegen und rund 13,5 Mrd. Euro betragen dürfte", ergänzt Pink.
Über Savills
Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 31.500 Mitarbeitern.
In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:
- Investment
- Agency
- Portfolio Investment
- Debt Advisory
- Valuation
Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.
10.10.2017 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht, übermittelt durch DGAP - ein Service der EQS Group AG. Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen. Medienarchiv unter http://www.dgap.de
617217 10.10.2017