DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Deutscher Büroflächenmarkt im 1. Quartal 2016
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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Deutscher Büroflächenmarkt im 1. Quartal 2016
13.04.2016 / 11:27
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12. April 2016
Deutscher Büroflächenmarkt im 1. Quartal 2016Angebotsknappheit begrenzt Büroflächenumsatz in allen Metropolen
- Leichter Umsatzzuwachs auf 800.000 m² in den Top 6
- Mieten steigen im Trend
- Leerstände nehmen deutlich ab
Der deutschen Wirtschaft geht es gut. Die Zahl der Bürobeschäftigten nimmt zu und folglich steigt auch die Nachfrage nach Bürofläche. Und diese Entwicklung spiegelt sich auch in einem leicht höheren Flächenumsatz wider. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stieg dieser in Summe der Top-6-Märkte um 4,5 % auf 795.000 m². Selbstverständlich ist dieser Zuwachs - trotz der positiven Rahmenbedingungen - nicht. Geradezu wachstumshemmend wirkt das geringe Flächenangebot. Die Leerstandsquote befindet sich im Durchschnitt der Top-6-Märkte mit 6,5% auf einem sehr niedrigen Niveau und sank allein seit Ende 2015 um 30 Basispunkte. In den zentralen Teilmärkten liegt diese zum Teil noch deutlich darunter. Hinzu kommt, dass das Flächenfertigstellungsvolumen für das Jahr 2016 mit voraussichtlich 967.000 m² unter dem langfristigen Durchschnitt liegt. Zudem sind zwei Drittel dieser Flächen bereits vermietet. Die Spitzenmieten befinden sich in nahezu allen Standorten auf ihrem Höchstwert im Vergleich der letzten zehn Jahre. Für das Jahr 2016 ist eine Fortsetzung dieser Entwicklung abzusehen. Im Laufe des 1. Quartals blieb die Spitzenmiete mit 28,33 EUR/m² zunächst stabil. Die Durchschnittsmiete hingegen stieg leicht um 1,1%% auf 15,47 EUR/m².
"Vor allem expandierende Unternehmen auf der Suche nach größeren, zusammenhängenden Flächen mit moderner Ausstattung haben zunehmend Schwierigkeiten, geeignete Büros zu finden. Dies wird sich angesichts der nach wie vor geringen Projektentwicklungsaktivität wohl auch in den kommenden Jahren nicht ändern. Der Flächenengpass an den Büromärkten könnte damit auf lange Sicht auch zum Hemmnis wirtschaftlichen Wachstums in den betroffenen Städten werden", erklärt Marcus Mornhart, Head of Office Agency Germany bei Savills. Der deutlich gesunkene Leerstand - beschleunigt in einigen Städten durch die Umnutzung günstiger Büroimmobilien zu Flüchtlingsunterkünften - konfrontiert expansionswillige Unternehmen zudem oft mit höheren Mieten bei veralteter Ausstattung und ungünstigen Grundrissen. "Die Mieten werden voraussichtlich auch in den nächsten Jahren steigen. Die Eigentümer von Büroimmobilien können sich also auf höhere Mieteinnahmen freuen, wohingegen die Nutzer mit höheren Kosten kalkulieren müssen, sofern sie ihre Flächeneffizienz nicht steigern", so Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.
Berlin
Mit einem Leerstand von 3,5% nahezu Vollvermietung - Mieten steigen deutlich
- Umsatz steigt um 9%
- Leerstand sinkt perspektivisch unter 3%
- Spitzenmiete klettert auf 24,50 Euro/m²
- Fertigstellungsvolumen nimmt erst 2018 deutlich zu
Knappes Flächenangebot und gleichzeitig zu wenige Projektentwicklungen prägen den Berliner Büromarkt. Trotzdem kletterte der Büroflächenumsatz gegenüber dem Startquartal 2015 um 9% auf 241.000 m². Aufgrund der Flächenknappheit befinden sich die Mieten weiter im Aufwärtstrend. Die Spitzenmiete stieg gegenüber dem Vorjahresquartal um 7,5% auf 24,50 Euro/m², die Durchschnittsmiete legte um 8,6% auf 15,10 Euro/m² zu. "Die Mieter neigen mangels Alternativen zunehmend zu einer Verlängerung ihrer Verträge sowie zu Maßnahmen der Flächenoptimierung", erläutert Christian Leska, Managing Director und bei Savills verantwortlich für den Standort Berlin. Zwar werden 2016 rund 227.000 m² fertiggestellt, doch das sind weniger, als die 293.000 m², die im vergangenen Jahr an den Markt gingen. Zudem sind bereits 63% vorvermietet. Erst 2018 ist mit 350.000 m² eine deutliche Steigerung zu erwarten. Bis dahin wird die Leerstandsquote auf unter 3% gesunken sein. Besonders begehrt sind Kreuzberg oder Mitte.
Düsseldorf
Mieter entscheiden sich für längere Laufzeiten
- Umsatz legt um 35% auf 93.000 m² zu
- In der Innenstadt Trend zum Vermietermarkt
- Unterdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen 2016
In der Düsseldorfer Innenstadt fehlt es inzwischen in allen Größensegmenten an einem ausreichenden Angebot von Büroflächen. Vor allem in den zentralen Lagen dreht der Markt eindeutig in Richtung eines Vermietermarktes. Wie auch schon in den vergangenen Jahren zählen Anwaltskanzleien zu den umsatzstärksten Nachfragegruppen in der Innenstadt. Ihr Anteil am Flächenumsatz belief sich in den vergangenen zwölf Monaten auf rund 15 % - in den 12 Monaten davor auf 10 %. Banken hingegen ziehen sich aus den zentralen Lagen zunehmend zurück. "Nicht zuletzt aufgrund der Schwierigkeit, attraktive Flächen zu finden, sind Mieter zunehmend bereit, Mietverträge mit längeren Laufzeiten als den üblichen fünf Jahren abzuschließen", illustriert Jan-Niklas Schroers, die Konsequenzen der Angebotsverknappung. Er ist Teamleader Office Agency Düsseldorf bei Savills. Mit 100.000 m² werden 2016 weniger neue Flächen auf den Markt kommen als im Durchschnitt der letzten Jahre.
Frankfurt
Großgesuche versprechen höheren Umsatz in 2016
- Flächenumsatz steigt um 35,3 % im Vergleich zum 1. Quartal 2015
- Spitzenmiete bei 38 Euro/m²
- Fertigstellungsvolumen halbiert sich von 2016 zu 2017 auf voraussichtlich 83.000 m²
- Leerstand sinkt seit Ende 2015 um 110 Basispunkte
Die ersten drei Monate des Jahres waren durch eine hohe Aktivität gekennzeichnet, die in einen Umsatz von 115.000 m² mündete - mehr, als in jedem Quartal 2015. Insgesamt summieren sich Gesuche von mehr als 250.000 m² am Markt, so dass für das Gesamtjahr mit einer Steigerung des Flächenumsatzes auf über 400.000 m² und damit einem Plus gegenüber dem Vorjahr gerechnet werden kann. "Nachdem wir in den letzten Jahr weniger Großgesuche hatten, erwarten dieses Jahr in diesem Segment eine Belebung", erläutert Benjamin Remy, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Frankfurt. Das Fertigstellungsvolumen fällt in den nächsten Jahren unterdurchschnittlich aus. Trotz des hohen Leerstands von 9,1% - der allerdings in den letzten drei Monaten um 110 Basispunkte sank - dürften die Mieten in Zukunft nicht wesentlich sinken. Die Spitzenmiete verlor leicht auf 38 Euro/m², während die Durchschnittsmiete geringfügig auf 19,30 Euro/m² kletterte.
Hamburg
Wettbewerb von Büro- und Wohnflächenentwicklung
- Umsatz sinkt auf 108.000 m²
- Spitzenmiete stabil bei 25 Euro/m²
- Fertigstellungen decken Nachfrage nicht
- Knappes Angebot begrenzt Umsatz 2016
An Alster und Elbe ist der Flächenumsatz im 1. Quartal um 17% auf 108.000 m² gesunken. Aufgrund der Relation von hoher Flächennachfrage zu vergleichsweise geringem Angebot müssen sich Mieter am Hamburger Büroflächenmarkt mittelfristig auf ein weiter steigendes Mietniveau einstellen. Im 1. Quartal 2016 lag die Spitzenmiete stabil bei 25,00 EUR/m². Während die Nachfrage hoch ist, ist das Flächenangebot bei einem Leerstand von 5,4% verhältnismäßig gering. Das Fertigstellungsvolumen erreicht 2016 mit 170.000 m² bei Weitem nicht die Werte von 2009/2010 mit 260.000 bis 300.000 m². "Mittel- bis langfristig bedarf es mehr neuer Entwicklungen", resümiert Ken Hoppe, Associate Director und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Hamburg. "Der Bau von Büroflächen steht hier jedoch im Wettbewerb mit der angestrebten Erhöhung des Wohnflächenanteils in der Stadt." Zwar sind aktuell einige große Gesuche am Markt, doch durch das knappe Angebot dürfte der Vorjahresumsatz von 527.000 m² nicht erreicht werden.
Köln
Ehrenfeld profitiert von Angebotsknappheit in der City
- Umsatz sinkt um 11,7%
- Spitzenmiete steigt auf 22,50 Euro/m²
- Ehrenfeld profitiert von Flächenknappheit
Im ersten Quartal ging der Büroflächenumsatz um 12% auf 61.000 m² zurück. Sehr überschaubar ist in der Kölner Innenstadt besonders das Angebot an Flächen über 1.000 m². Nutzer, die mehr Fläche benötigen, haben nur noch folgende Optionen: Höhere Miete, schlechtere Lage, müssen Einbußen in der Flächenqualität hinnehmen oder bereit sein, ihre Flächen auf mehrere Etagen oder sogar Standorte aufzuteilen", erklärt Simon Löseke, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Köln: In 2018 könnte das Fertigstellungsvolumen durch drei Großprojekte im rechtsrheinschen Bereich deutlich auf über 400.000 m² ansteigen. Voraussetzung hierfür ist jedoch der Baubeginn in diesem Jahr und die dafür notwendige Erfüllung der Vorvermietungsquote. 2016 sollen 91.000 m² an den Markt gehen, von denen jedoch bereits über 65% vermietet sind. Projektentwickler, die (spekulative) Objekte realisieren, profitieren von der Marktentwicklung. Besonders gut hat dieses Modell im Teilmarkt Ehrenfeld funktioniert, der derzeit der Gewinner der Flächenknappheit in der Kölner City ist. Mehr als 20 größere und kleinere Deals wurden im 1. Quartal hier abgeschlossen. Insgesamt entfielen knapp 20% des Flächenumsatzes des 1. Quartals auf diesen Teilmarkt. Ehrenfeld überzeugt durch seine gute infrastrukturelle Anbindung, und ist wegen seiner lebendigen Quartiere bei Medien- und Werbeagenturen beliebt. Und die Mieten sind im Vergleich zur Innenstadt mit 12 bis 14 Euro moderat.
München
Weniger als 2% Leerstand in der City begrenzt Umsatz 2016
- Mit 177.000 m² zweitstärkster Büromarkt unter den Top 6
- Spitzenmiete stabil bei 34 Euro/m²
- Fertigstellungsvolumen nimmt in den nächsten Jahren ab
- Mieter planen mit längeren Vorlaufzeiten
Nach Berlin ist München mit 177.000 m² Umsatz der zweitstärkste Büroflächenmarkt im 1. Quartal - allerdings mit einem Rückgang von 5,5 %. Die Nachfrage am Münchener Büromarkt übersteigt das Angebot nach wie vor deutlich. Die Leerstandsquote am Gesamtmarkt beträgt aktuell lediglich 4,7 %. Mit einem Wert von unter 2 % ist die Leerstandsquote im Zentrum - und mittlerweile auch dem gesamten mittleren Ring - noch deutlich niedriger. Aufgrund der Angebotsknappheit könnte der Flächenumsatz in diesem Jahr wieder leicht zurückgehen. Und dies trotz eines überdurchschnittlichen Fertigstellungsvolumens von 223.000 m² in 2016. Im nächsten Jahr dürfte dieses Niveau allerdings nicht erneut erreicht werden. Mit den bavaria-towers mit insgesamt rund 60.000 m² Bürofläche gibt es lediglich ein großes Projekt, welches jedoch erst 2018 fertiggestellt wird. Anders als üblich wird dieses spekulativ errichtet. "Die Mieter haben die angespannte Marktsituation erkannt und planen bereits mit längeren Vorlaufzeiten", berichtet Nico Jungnickel, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in München. "Zudem erkennen sie, dass sie qualitativ gleichwertige Flächen nur zu einem höheren Preis oder zu vergleichbarer Miete in schlechterer Lage bekommen können."
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Über Savills
Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 30.000 Mitarbeitern.
In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:
- An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios
- Corporate Finance - Valuation
- Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien
- Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien
- Landlord und Occupier Services
Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.
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